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時值年底,房地產行業冷風勁吹。這股冷風有望把樓市一度亢奮的熱情慢慢冷卻下來,從而進入一個理性的發展軌道。
類似『溫水煮蛙』的金融收縮政策終於在年底加大了力度,再加上政策的累積效應,從而形成了駱駝身上的最後一根稻草。如果說年內的5次加息和9次提高存款准備金率還不足以詮釋何謂『從緊的貨幣政策』,那麼隨後第10次提高存款准備金率無論是誰都會感到壓力。這種壓力不僅僅是這次的步伐驟然大了一倍,更是因為這僅僅是金融收縮的『一連串事件』之一。此後3天,12月11日,央行發布《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,對『二套房貸』采取了從嚴的措施,明確以借款人家庭為單位認定房貸次數,從而使首付這一利器的殺傷力大面積擴大。
12月13日,央行行長周小川在第三次中美經濟對話中放出『正在研究是否加息』的風聲,再加上央行此前對各省下文,自今年11月起部分國有商業銀行,只許收舊貸,未經總行批准不許放新的貸款,以及2008年信貸計劃由年度上報改為按季上報等新規,中央經濟工作會議提出的『從緊的貨幣政策』迅速得到落實。
作為信貸大戶,貨幣政策一收緊,房地產率先感到壓力。此前,在『第二套住房』尚存在以個人還是家庭為選擇的情況下,該政策對房地產需求的抑制作用已經相當明顯,首付比例的提高無論對於自住還是投資都起到了明顯的抑制作用。此次,央行的從嚴界定無疑又會使一部分需求被劃入抑制的范圍。需求的減少將加重目前的市場觀望情緒,從而對已經上昇乏力的房價起到進一步的冷卻作用。
與首付提高相對應的是『從緊的貨幣政策』帶來的貸款收縮。據央行數據,11月末,金融機構人民幣各項貸款餘額26.12萬億元,同比增長17.03%,但比上月下降0.63個百分點。11月份的人民幣貸款實際增加874億元,同比少增1062億元。這說明從年初以來不斷加碼的『適度從緊』的貨幣政策已經見到了成效,而近期的進一步收縮,將進一步引發房地產行業的資金鏈這一老問題。在資金鏈的壓力下,『捂盤惜售』等違規行為亦將隨之減少,『囤地』的成本和風險也將迅速增大,從而有望使開發企業加快開發進度,縮短開發周期,促使已出讓土地迅速形成市場供應,從而緩解供需矛盾,促進房價穩定。
與以往『壓信貸、壓土地』的基本思路有所不同的是,今年在確保18億畝耕地這一紅線的基礎上,各地紛紛加大了放地力度,一些連續幾年沒有完成供地計劃的大城市今年終於有望完成,同時,各地在供地的力度上都向保障性房傾斜,北京的『兩限房』用地甚至突破了計劃。這一方面意味著我們的宏觀調控政策從單純的壓,變成了抑制需求和增加供給兩條腿走路,年初曾培炎副總理提出的『增加住房供應力度』落到了實處;另一方面,對保障性住房的供地傾斜意味著要求多年的結構性調整得到了有力的貫徹。供給的增加和住房保障的逐步建立對於房價的穩定無疑是極其重要的。與此同時,執法部門對於捂盤惜售、囤地等違規行為的清查,也將對供應的釋放具有積極的促進作用。
因此,在一系列政策的累積之下,房地產市場的宏觀調控終於有望迎來一次質的變化,這種變化首先將表現在房價上,『越調越高』的情況將會得到有效遏制,指標城市的房價漲幅至少在未來的3~4月內將保持穩定甚至可能出現小幅下跌的局面,這對於緩解房價高漲所引發的各種矛盾具有重要的緩衝作用,如果後續措施得當,房地產市場從此走上理性與成熟也不是沒有可能。其次,這種變化有望加速行業調整,部分資質不佳、資金鏈緊張的企業可能會被淘汰出局,從而起到優化行業結構的作用。
但是也應該注意到『從緊的貨幣政策』所具有的普遍殺傷力,宏觀經濟不僅僅是房地產業,其他行業也會出現資金緊張甚至規模萎縮的情況。由於銀行系統存差仍然很大,銀行也將不得不付出更多的利息支出,從而加重金融系統的負擔,減少銀行的收入。同時,『從緊的貨幣政策』也會造成未來的供應緊張,給房價未來的上漲埋下伏筆。任何政策都會產生難以控制的『不虞效應』,對於可能出現的情況,需要政策的制定者慎重考慮和應對。
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