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『今年是不平凡的一年。』在21日至24日召開的成都首屆二手房交易會上,成都市房管局市場管理處處長趙江明在回顧2006年成都二手房市場時,用這句話開頭。
盡管經歷了國家宏觀調控洗禮,但在巨大剛性需求拉動下,成都二手房市場整體交易仍保持了上昇勢頭。23日,成都市首屆二手房交易會進入第三天,前去淘房的市民擠滿了每個中介店。
然而,二手房中介業的現狀卻令人擔懮,『無序競爭』、『利潤下滑』、『關門裁員』等等,業內人士這樣形容,二手房中介業的陣痛纔剛剛開始,未來兩年將面臨更殘酷的生死抉擇。
現場交易會買家多
12月23日,成都市首屆二手房交易會進入第三天,淘房的買家特別多。市場內一家二手房中介公司經紀人小杜站在店門口,給市民介紹店中二手房的各種信息。
內牆上及玻璃門上貼滿成都中心城區不同位置的二手房信息:雙橋子一套71平米的房子標價30萬元,單價4225元;玉林一套67平米的房子標價28.8萬元,單價4298元……
小杜入行纔1年多,不過,這1年多從業經歷卻令他感觸頗深。究竟『國六條』、『個稅強征』等各種宏觀調控對2006年二手房市場有什麼樣的影響?小杜有兩個概念:過手的二手房套數、房價變化了。
從今年1月到12月,小杜的業績不錯,平均每月有兩套。『這個業績算是很好的了,但有好幾個月卻一套都沒有賣出去。』今年上半年,特別是3、4、5月,小杜賣了今年銷售總數中的大半,他說,那幾個月是因為從2005年下半年『國八條』政策調控後人們購房觀望狀態的結束。而到今年6月1日,國家又出臺了『國六條』,從那天到10月份,小杜一套房子也沒賣出去。直到11月份中旬,小杜手上的房子又開始賣動了,『可能很多市民已經忍不住了,不想再等待了。』
小杜說,從他了解和經手的二手房來看,今年春節前後,成都中心城區二手房均價在3400元左右,3月到5月份,幾乎每月漲了200元,到5月底達到4000元,之後一直穩在這個價位上,而到目前又漲了100元左右。『市民來買房子,同樣的面積和戶型,2月、3月份的時候說找套20萬以內的,而到4月、5月則只好說找套25萬以內的,而現在要說找套30萬以內的了。』
交易二手房成交增長了19%
2006年,對於二手房市場來說,無疑是個『多事之秋』。無論是『國六條』還是『個稅強征』,各種宏觀調控最終都落腳到了二手房上。
在這種背景下,成都二手房交易量仍呈現出上昇趨勢。據統計數據顯示,2006年1至11月的成交總量為37638套,較去年同期增長了19%。『今年二手房交易受政策性影響,波動非常明顯。』趙江明在成都首屆二手房交易會上,對今年成都二手房交易特點進行了歸納分析。
在經歷了傳統的交易淡季(1月、2月)之後,市場開始回暖,成交量連續三個月保持在4000套以上。5月底,國稅總局發布的營業稅征收期限延長至5年消息一出,市場成交量陡然下滑,由5月的4156套落到6月的2855套,5.55%的營業稅讓更多的購房者持幣觀望,也讓不少中介在很長一段時間內均出現無一單成交的慘狀。隨後出臺的征收個人所得稅,使7月出現了一股避稅熱,引發了一場避稅大戰,當月底單天過戶量就高達573戶,也使7月的市場交易量一躍攀昇到4492套,成為本年市場交易量最高的月份。同時,在市場慘淡的9月、10月,二手房入戶政策的實施,猶如一針強心劑,大大刺激了成都二手房市場的活躍。
趙江明介紹,市場的剛性需求強烈,是成都二手房市場能夠火爆的重要因素。成都11月購買二手房的外地人佔了44%左右,住房領域總套數的54%被外地人買走,而隨著外來人口的增多,二手房落戶政策的落實,成都二手房的購房需求還將不斷擴大。同時成都市二手房市場的地位和作用正處於上昇勢頭,二手房交易目前佔到房產交易總份額的31%左右,而成熟的房地產市場,二手房交易量應佔50%以上。
格局二手房中介開始大洗牌
盡管成都二手房市場當下和未來都顯得欣欣向榮,然而,作為主角———二手房中介公司卻活得艱難。很多中介公司選擇了關門停業,其中不泛一些大公司。據與成都200多家中介公司有過合作的一家廣告公司負責人講,今年先後有50?80家大大小小的中介公司關門停業,包括勝基、蜀新、新中信、瑞源、中興、恆基、滬新、鑫易居、指南針、創基、付博等。
今年,成都二手房成交量約為4萬套。這樣的市場並不算小,但為什麼大多數中介都『吃不飽』?一家中介公司負責人算了一筆細賬:4萬套的成交量,有一半被『黑中介』、『小串串』奪走,餘下的2萬套有七成流向品牌中介,算下來每個店一年的交易量也就纔7套。如果每套按5000元的傭金收取,一個店一年的收入只有35000元。而每個店的人力、租金、折舊等基本成本,一個月就要2萬元!
趙江明說,造成二手房中介公司經營困難有政策性因素,也有公司自身原因,但最核心的原因是二手房中介入市門檻低、無序競爭明顯。許多無證的『串串公司』,只需一兩個人、搭個攤子就能做生意,其成本比規范運作的品牌公司低得多。而且,由於他們『攪局』,使傭金比例一降再降。一中介公司負責人告訴記者,兩年前他們的中介傭金為2.5%,到現在已只有1%?1.5%了,『黑中介』的傭金有些只要0.8%,甚至更低。
前瞻 未來兩年面臨生死抉擇
行業的大洗牌時代已然來臨。成都市房管局在市場規范上已經動手實施,准備明年開啟成都市二手房的網上交易平臺。新的交易系統功能將包括二手房房源信息、網上委托、網上交易、合同下載等內容。房源信息披露、房源權屬查詢、交易中介委托、合同下載、交易查詢均可在網上進行。這一平臺建立之後,只有獲得相關資質的正規中介機構纔能獲得密鑰進入該系統從事中介活動,而無資質或非法的中介機構、個人則無權進入,這樣就從技術上維護了房屋交易秩序,保障了二手房買賣安全。
『未來兩年是二手房中介生存相對艱難的時日。』成都金豐易居總經理張劍認為,目前由於整個二手房中介市場競爭越來越激烈,整體水平下滑,利潤已經很薄,生存壓力很大。另一方面,來自國家宏觀調控的壓力同樣很大,『從整體宏觀調控來講,國內房價始終沒有得到很好的控制,未來不排除更嚴厲的政策出臺。』
順馳任總也持類似觀點,『未來兩三年,少不了中央相應的監控,在國家大政策和地方政府規范市場聯合作用下,二手房中介公司將進入一個自然洗牌的階段。』
而在這輪漫長洗牌過程中,不少實力強的中介公司選擇都是—————堅守。『我們始終對二手房中介市場的前景充滿希望。』張劍的理由來自以下幾點:一是國外資金比較看好二手房市場,會有大量資金進入;二是發達國家、國內沿海地區的經驗,其二手房的成交量總是高於商品房;三是城市土地的日益稀缺,城內新房會越來越少。
同步播報
成都樓市入暖冬爛尾樓全面復活
21日,成都市停工辦發布的數據顯示,全市列入清理處置名單的66個爛尾樓項目,目前已經完工40個,正在復工16個,剩餘10個項目可在明年全部處置完成。這些曾被稱為城市景觀『惡瘤』的爛尾樓大部分『咸魚翻身』,有的甚至身價倍增。
成都爛尾樓迎來重生
經過長達10餘年的等待後,位於人民中路三段1號的31層爛尾樓終於迎來重生,以昂貴、奢侈為代名詞的『壹號公館』閃亮登場,住宅均價據稱超過1萬元/平方米。
在總府路,165米高的王府井大廈外立面工程已經接近尾聲,預計明年春天大廈就能完工。11月中旬,號稱成都最大爛尾樓的匯通大廈,也在停工多年後找到接盤者。香港瑞安建業以4億餘元競得此項目。瑞安宣稱要將其建設成集寫字樓、酒店和商場於一體的高端綜合性商用物業。
成都爛尾樓正在迎來咸魚翻身的大好時機。以改頭換面之後的『書香門第』住宅項目為例,當年號稱『第一水岸豪宅』時的均價也不到3000元/平方米,今年拍賣的均價達到4300-4500元/平方米。
爛尾樓變高端寫字樓
位於人民南路四段的威斯頓聯邦大廈,是成都爛尾樓『死而復生』的經典之作。當時的均價賣到了9000元/平方米以上。現在作為甲級寫字樓的威斯頓聯邦大廈入住率接近100%。另一個爛尾樓的成功典范是位於天府廣場的『城市之心』。由於擁有高標准的配置配套,並因特殊的地理位置,賦予了優越的商務質感,成為眾多外資、合資企業首選的高級商務場所。『城市之心』的最高價達到1.6萬元/平方米。
化腐朽為神奇的還有位於鹽市口的中環廣場、科華北路的力寶大廈、紅星路步行街的正熙國際、人民南路一段的中鐵名人大廈等。
是什麼『暖風』吹醒了這一批曾經的『失意者』呢?成都資深房地產策劃師董江濤分析說,主要是成都的房地產持續走高,大環境太好了。從市場環境看,這些曾經的『爛尾工程』多是在上世紀90年代初、中期沈淀下來的項目,且一般都佔據著城市中心的黃金地段。如今這些地段不僅地價翻了幾番,而且很難拿到。
隨著大批國內外大型公司進駐成都,對高端寫字樓的需求不斷增加,地理位置優越的爛尾樓作為寫字樓開發,已經成為慧眼識金的開發商的好選擇。
機遇與風險依然共存
21日,成都市停工辦在新聞發布會上也宣布,成都市在整治爛尾樓取得好成績的同時,又新清理出5個爛尾工程,它們分別是錦都大廈、華海大廈、深圳大廈、萬福大廈、國際大都會。舊的未去新的又來,爛尾樓問題的確很讓人頭疼。
顯然,許多爛尾樓不只是爛個『尾巴』那麼簡單,幾乎每一座爛尾樓都有自己的『內幕故事』。據了解,一些爛尾樓之所以低價也難以拍賣出去,往往跟樓盤背後債權債務問題糾纏不清有關。
然而,投資爛尾樓的風險還不僅在於此。與開發一般樓盤的生產周期相比,雖然改造爛尾樓得當能夠使資金在比較短的周期內產生利潤,但不是每一幢爛尾樓都能起死回生。如果一幢爛尾樓存在配套設計落後等弊端,為了適應市場需求,開發商必須投巨資改建。有時候,改建的費用可能會超過新建的成本。
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