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全年二手房成交跌三成屬政策引導下正常回落
數據統計顯示,2006年1月-11月,天津市二手房交易累計總量為577.7萬平方米,與去年同期782萬平方米相比,下降了26.1%。此外,從12月前兩周二手房16.4萬平方米的成交量來看,預計全年二手房交易總量將徘徊在600萬平方米左右,與去年854.9萬平方米相比,整整下降了三成。
政策調控是主因中介出事是輔因
業內人士分析,二手房成交量下滑主要是受宏觀調控的影響。據統計,今年全國與房地產相關的大大小小的調控政策共出了13個,其中對本市二手房市場影響程度最大的分別是強制性征收二手房轉讓個人所得稅、不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅、90平方米以下住宅雙70%政策,以及對私產房屋交易抵押貸款全部實行資金監管。
天津中原地產三級市場部總監曹海濱指出,這些政策組合拳的發力,在二手房市場產生了兩大方面反應,一方面是入市房源量的驟減,據了解,目前房齡在8年以內的次新房佔二手房交易總量的60%以上,是二手房交易的主力,營業稅政策的出臺無疑使大部分5年以內的次新房撤出買賣市場;另一方面是賣方將營業稅、個人所得稅等費用轉嫁於買方,致使房價迅速攀昇,而買方則寄希望於今後兩年90平方米新房的增量,觀望氛圍濃厚,因此在心理價位上久久不能達成一致,雙方博弈時間拉長。
此外,今年天津市場的『中介門』事件,也對買賣雙方的信心造成一定影響。
賣轉租租賃市場供求兩旺
在成交量大幅下跌的情況下,今年1-11月份,二手房成交總金額卻同比增長了3.6%,??97.1億元,折合單價計算,每平方米上漲1000元,漲幅達到41%。市場觀望期的加長和價格的高企,使買賣雙方均都轉向租賃市場。
市場中『由賣轉租』和『可租可售』的房源明顯增加,暫時『選租息購』的也大有人在。就各大中介公司對二手房買方的調查來看,今年二手房成交主要以動遷、結婚,以及因孩子教育而改善等三類急迫性購房為主,其他需求釋放很少。據了解,今年全年租賃成交量比去年同期增長了15%左右,與往年租賃市場供大於求的狀況形成鮮明對比。
據曹海濱介紹,租賃市場的火爆還與天津城市定位明確後,大批外來投資者和從業者湧入本市有關,此後還將長期向好。從結構方面來看,月租3000元以下和6000元以上的房屋出租是供需兩旺,基本平衡,而3000元—6000元之間的基本無人問津。
明年初有望大回暖
普遍觀點認為,明年是二手房市場和中介公司生存的關鍵年、發展年。天津市房地產業協會秘書長梁正文指出,今年二手房交易量的下滑屬於政策引導下的正常回落,雖然幅度較大,但仍屬短期現象,不會影響大的走勢。他說:『人們習慣於看到房地產交易量和價格的持續走高,但實際上無論是政策原因還是自身調節原因,市場都應該有波動。』政策的引導使三級市場中投機型交易進一步擠壓,有利於後期健康發展。其實在今年3、4月份,二者交易量比已經超過1:1,二手房交易量逐漸超越一手商品房是必然趨勢。
預計在明年4月以前,二手房交易量會充分放量,依據有三:
一是一批2002年房源將突破5年之限。該年本市商品房無論是房型還是社區環境都有明顯提昇,因此進入免稅次新房行列的優質房源按比例將有所增加;第二,買賣雙方繼續『消化』政策,隨著政策後市場形勢的明朗,心態趨於穩定,從而帶動二手房的理性交易;第三,由於2008年奧運會的影響,2007年新建商品房開工審批量將較今年縮減,購房需求也必將湧向三級市場。
業內人士分析,在明年政策不再有大動作的情況下,二手房交易量將大幅回昇甚至加速前進,至少不會低於2005年總量。
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