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『現金收房是不是已經被國家叫停?怎麼我家周圍的房地產中介還打著現金收房的招牌招攬房源?』幾天前,記者接聽了北京讀者鄭女士的投訴電話。而經記者調查發現,鄭女士反映的中介公司頂風暗接現金收房的現象確實存在,且相當普遍。此外,房地產中介手中握有的大量客戶資金的監管也同樣沒有到位。
現金收房是指中介機構用現金一次性支付賣房者所需房款,獲得房屋轉讓權,之後,再加價轉讓給購房人的一種交易方式。在交易過程中,房屋中介一手交錢、房主一手交房,乍一看,這樣的買賣很『透明』。但這種看似錢房兩清的簡單交易,實際上卻蘊藏著欺上瞞下,亂吃差價,非法牟取暴利的黑幕。
日前,北京市建委發布《關於開展北京市房地產經紀行業專項整治活動的實施方案》;建設部中國房地產估價師與房地產經紀人學會也出臺了《房地產經紀執業規則》。《方案》與《規則》同時指出,房地產經紀機構在從事二手房交易時,嚴禁現金收房、吃差價的行為。然而,本報記者近日對北京市部分二手房中介機構進行調查時發現,現金收房的行為仍禁而難止,並出現了許多變相的新手法,可謂『上有政策,下有對策』。
1、換湯不換藥,逃不開的現金收房
政府雖然明令禁止,但面對巨額利潤,不少中介公司仍然采取各種『變通』方法企圖控制房源,爭取自身利潤的最大化。
『早就聽說房地產中介花樣多,所以本來打算自己找買主的,可我急等錢用,看見報上說國家正在規范房地產中介,就又動了找中介的念頭。』家住北京市小關東裡附近的鄭女士懊悔的聲音中是壓抑不住的憤慨,『都是工薪階層,賣房也是因為要湊買房的錢,肯花1萬多的中介費,一方面是期望能快點找到買家,一方面也是希望能賣個好價錢。可結果發現中介不僅兩頭拿錢,還要再賺昧心錢。』
11月10日到12月9日將近一個月的時間裡,鄭女士先後接觸了北京近十家房地產中介機構,除了一家名為『信一天』的中介公司業務員直接言明可以現金收房外,其他幾家均諱莫如深。鄭女士一開始還覺得這些中介很規范,但聯系過幾次後卻發現了很多疑點。記者經過調查發現:這些中介不是真的不吃差價,而是給『現金收房』披上了更為隱蔽的外衣。
手段一:最大巧合
『現在政策規定不能現金收房,不過您既然急等著錢用,我有個親戚正好拆遷也想買套房,您看?』第一次聽到這句話,鄭女士非常高興,談一次就找到買家,好事!房子賣誰不一樣,而且既然是工作人員的親戚,等於多了個人擔保。可細心的鄭女士多走了幾家中介後發現,怎麼這麼『巧』?連著好幾個中介工作人員都有親戚或朋友什麼的想買房,這房究竟是賣給誰?
記者調查:中介默許公司員工與房主私下交易,公司並不出面,而是將收購的房產落戶到業務員身上,這樣業務員就可以房主的身份去高價出售此房源,但收房資金由中介公司交付。如果出現問題,也多是以管理不善為由,將具體負責員工轉移到其他門店。表面上看,中介僅有『失察』之責,但實際上,中介本身纔是真正的『元凶』。
手段二:最大透明
『我們是大公司,講的就是公平公開。我看您既然想快點賣房又想賣個好價錢,最好和我們定個限時限價合同,如果賣的價錢比您定得高,高出的部分按比例分成。我跟您說句實話,出來工作都是為了養家糊口,有分成業務員跑得纔賣力。我們就是靠這個吃飯,交給我們賣絕對比您自己賣省心省力價錢還高。』鄭女士剛一聽真覺得自己遇上了『實誠人』,差點就簽了合同,可轉念一想,分成的錢是給在了明處,可傭金也是實實在在的,中介公司到底靠什麼『養家糊口』?中介費還是差價?
記者調查:中介一方承諾,在規定時間內(一個月或三個月)將房屋出售,如果房屋實際出售價格高於雙方簽訂的價格,中介會把多出的房款,按之前約定的比例進行分成。雖然這個業務看上去比較透明,房主容易接受,但實際上是將『暗吃差價』變為『明吃差價』。
手段三:最佳服務
『跟我們簽一個獨家代理合同吧。您看什麼價錢合適?我們保證在規定時間售出,如果沒做到會付給您相應的違約金。您只要留下房本和鑰匙就什麼都不用管了,我們的業務員會在第一時間讓您看房。』
記者調查:表面上看,房主簽了合同也沒什麼損失,但實際上,簽訂合同後,就只能讓這一家經紀公司去出售,如果在別的公司登記或者自己賣出都視為違約,將賠付中介公司一定金額的錢款。而為房主提供的其他服務,對於中介公司來說要是同時多人看會導致房子經常的漲價,中介一方所獲得的居間費用遠遠不及因房屋漲價所獲得的利潤。
『這些都是變相的現金收房。』一位業內人士透露,由於中介公司在『現金收房』行為中只是一個過渡者,不需要支付各種稅費,利潤空間很大,一直是二手房交易中應用最為廣泛的手段。一套售價60萬元的房產,采取現金收房方式完成交易,中介公司的利潤可達該房售價的7%至10%,而正規經營下,中介公司收取的傭金在3%以內,二者利潤相差懸殊。政府雖然明令禁止,但面對巨額利潤,不少中介公司仍然采取各種『變通』方法企圖控制房源,爭取自身利潤的最大化。
按法律規定,房地產經紀人在中介活動中無權收取除酬金之外的其他財物,不能牟取不正當的利益。前不久,建設部就此出臺了《中國房地產經紀執業規則》,規則中嚴禁中介『現金收房』和『吃差價』,如果消費者在通過中介公司進行買賣房產過程中遇到此類現象,可向有關部門投訴。同時,為了避免中介公司其他『擦邊球』的行為,最好的方法是雙方見面交涉。
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