|
||||
90平方米新政、延長營業稅期限、開征個稅、銀行4次加息……調控一波緊一波,房價卻久控不下,觀望氣氛濃重。如此樓市形勢,今年房地產市場風光不再?
9月25日悄然實施的天津二手房交易個人所得稅計稅細則,使今年市場最後一個懸念塵埃落定。目前二手房市場又有何新的動向?是如前幾個月般的蕭條還是有所回轉?帶著種種疑問記者采訪了相關業內人士,並且對市場一線的銷售人員和廣大消費者進行了走訪調查。
二手房市場出現復蘇跡象
記者日前從21世紀天津分部、中原等房地產顧問公司獲悉,9月中旬開始,處於觀望及適應期的二手房市場出現復蘇跡象,二手房買賣雙方逐步從調整中找到了平衡點,開始進入正常的交易過程,二手房市場有望回暖。
受調控政策影響,本市二手房市場從下半年開始逐步低迷,特別是7月份開始,成交量出現逐周下調的態勢,周成交套數環比(與前一周相比)最大降幅達到48%、面積降幅為63%,直到9月初全市周成交量第3次出現1000套以下的低點。但是從9月中旬開始,這種現象得到緩解。
據21世紀不動產提供的數據來看,9月中旬以來,本市二手房交易量開始在低位企穩,成交套數開始逐周增長,9月份第二周環比增長11%,第三周環比增長18%,第四周環比增長23%,交易開始活躍。
同時,成交價格也有所上昇,全市成交均價為3750元/平方米,市內六區均價為5100元/平方米左右,全市成交均價比7月份上漲了約8.6%,比8月份上漲了約19%。
黃金周後的二手房市場跳空高開,10月8日全市成交猛增至139套,一周總體交易量為1014套,交易面積為7.6萬平方米,交易金額2.9億元;10月份第三周全市二手住宅一周總體交易量為970套,交易面積為7.6萬平方米,與上周基本持平。
全市交易金額3.1億元,環比增長8%;全市平均交易價格繼續攀昇,價格為4053元/平方米,環比增長7%;其中中心城區均價沒有繼續上周跌勢,本周反彈至5211元/平方米。
對此,合富輝煌房地產市場部負責人李爽武分析說,二手房成交量的企穩回昇,一方面因為經過一段時間的市場磨合,二手房交易雙方都開始從其價格方面重新調整,相互作出讓步,使一部分5年內次新房重新入市,增加了成交量;
另一方面,二手房交易個人所得稅細則的出臺,使個稅明朗化,從最初的征收差價的20%到全額的1%,前後兩種納稅方式的價格差距甚大。因此個稅細則的出臺使一些觀望者逐漸打消了疑慮,重新堅定了買房賣房的信心,從而陸續進場,也促進了成交量回暖,正所謂利空出盡就是市場回暖之時。另外,今年天津城市基礎建設工作仍在加速進行,配合市政建設的拆遷力度增大,產生了剛性需求。
在中原房地產和平區昆明路的店鋪中,一位正在進行最後談判的買賣雙方接受了記者的采訪,賣主陳先生對記者說:『從8月政府要求統一征收個稅起,我就有意賣掉這套房產,但當時由於局勢並不明朗,所以一直沒有出手,但9月份參照北京、深圳的個稅征收標准,心裡已經基本有數了,無非就是征收差額的1%,比想象中好得多,現在細則出臺了,又找到了合適的買主,所以就決定成交了。』
而買主郭女士對記者表示,這套房子是用來給兒子結婚用的,婚期在即,幾十萬元的房款都掏了,就不在乎這差額的1%了。
二手房市場乍暖還寒
雖然交易量有所反彈,但不少業內人士認為:個人所得稅的正式開征對二手房買賣雙方的影響還會繼續顯現,市場的真正解凍期並沒有過去。
業內人士介紹,很多有意願買房的人都在觀望,誰來負擔新增的稅費使買賣雙方陷入了一場博弈。在采訪中記者還了解到,有些賣方為了避免負擔稅費,已經把房屋轉入租賃市場,加劇了租房市場的競爭,使得部分地段房屋租賃價格出現下跌。
21世紀不動產天津區域分部執行總經理張武對記者表示,如果說去年的國八條如暴風雨般來勢洶洶,而今年的國六條則更像是陰冷的綿綿小雨,去年國八條出臺之後,天津的中介機構措手不及,所有的中介機構面對宏觀調控所受到的影響非常大。不過大概歷經不到3個月,整個市場就回暖了,交易量也迅速凸顯出來。
但今年自6月1日新政實施以來,時至今日已經將近半年,雖然目前市場上有復蘇的跡象,交易量有所抬頭,但照比去年來說,似乎這個等待期過於漫長了。傳統二手房市場本該是『金九銀十』。但就今年來看,這個概念在天津乃至全國表現不是非常突出。
張武表示,由於我市房地產起步較晚,近年來拆遷工程持續不斷,對二手房的剛性需求很大,所以如果需求被集中釋放的話,那麼交易量遠遠不應該是現在的數字,這就說明,買方的觀望心理依然很濃重。
一位中原房地產店鋪中的置業顧問對記者說:『個所稅出臺以來,店裡的客流量明顯增多了,但看房的多,真正達成交易的只在少數,看來今年蕭條的局面將很難扭轉。
另外,由於天津的個所稅細則較為復雜,目前為止很多消費者並沒有真正去解讀這個政策,很多消費者前來諮詢的時候經常問:「個所稅如何來計征?如何來交納?」有的甚至誤認為是按照房產出售價格的20%來計征個人所得稅的。』
通過了解,記者發現交易大廳裡掛牌的房源越來越多,一位工作人員對記者說:『現在賣家大都不肯把房價落下來,尤其是區位較好的片區,他們普遍認為我市的房地產仍將繼續走高,所以對市場的預期很有信心。』
采訪過程中,記者遇到了前來看房的張先生,張先生向記者表示,政府如此大力度地調控二手房市場,目的就是為了把房價降下來,可現在,房價不降反增,我們買主還要替原房主交納營業稅、個所稅,這讓我難以接受,如果再找不到合適的二手房源,我決定選擇去買商品房中的小戶型,相信總房款也高不到哪去,而且還免去交高額稅費。
看來這種買賣雙方的心理差異將使二手房市場處於觀望態勢。
二手房市場後市難測
針對二手房市場目前不好不壞的尷尬局面,眾專家表示二手房未來的走勢很難下定論。個所稅細則的出臺使得本市二手房市場進入新一輪整合,買賣雙方的心態在進行調整,房屋中介的經營也面臨更嚴峻的考驗。
盡管新政對二手房市場造成了不小的衝擊,但有一點利好值得肯定,采訪中了解到,正規的中介機構已經沒有用現金收房的現象。二手房市場將越發規范。
記者從天津市國土房管局獲悉,二手房資金監管系統是規范二手房交易市場的一項重大舉措。該系統通過與銀行結算系統網絡的『後臺對接』,實現了由房管部門交易管理網絡與銀行結算系統網絡直接辦理資金流轉,有效地避免中介機構佔壓房款等行為。
業內人士指出,隨著二手房市場監管更加嚴格,不少信譽不佳的二手房房屋中介正在被市場加速淘汰,因此中介機構必須更加重視誠信經營,纔能在目前市場的大規模整合中站穩腳跟。
天津中原物業顧問有限公司高級分析師餘洪濤向記者表示,未來二手房政策主要以鞏固實施已經頒布的系列調控措施為主,未來二手房市場將保持低位企穩,逐漸恢復態勢。新政方面將很有可能出臺的是各界已經討論很久的物業稅,物業稅主要是針對物業持有環節,增大物業的持有成本,但物業稅在短期內估計不會出臺。
隨著政策進一步顯現,可以說,目前天津二手房市場尚存有一定變數,新政的深度蔓延將對二手房市場產生怎樣的影響,我們仍需拭目以待,其成交量究竟能夠恢復到一個什麼樣的數量級,也仍需市場的進一步檢驗。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||