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8月1日起二手房交易個稅政策執行之際,京、滬等城市的地方細則相繼出臺,北京、上海、杭州等地從8月1日起,在二手房交易中可以選擇兩種方案:一是如果您能提供完整、准確資料的,按應繳個稅額的20%計算;二是如果您不能提供完整資料的,普通住房將按轉讓收入的1%比例繳納個人所得稅。一位幾天前為了盡快達成交易而做出了讓步的售房者後悔道:早知道有這個1%,就不著急出手了,自己被那20%『忽悠』了。果真如此麼?
操作中強制政策遭遇對策??
質疑:『核定征稅』沒准譜兒?
北京、上海等城市公布的細則,叫不少房地產炒家都放下了心。『一個看似嚴格的政策,很可能在操作中最終流於虛設。』有業內人士對按住房轉讓收入的1%比例繳納個人所得稅的細則表示擔懮。
例一一位房產中介人員向記者介紹了他手中的一單交易:這套60萬元的房,80萬元准備賣掉。
房屋原值??60萬元
出售價??80萬元
80萬元成交價·60萬元原房價+轉讓住房過程中繳納的稅金(9000元契稅+300元印花稅+5元產權證印花)總共是609305元,再減去約為44400元稅金(80萬×0.05的印花稅+80萬×5.5%的營業稅)=146295元。
●方案一:提供完整憑證,按照淨收益20%繳納個稅
應付個稅:146295元×20%=29259元
●方案二:沒有完整憑證,按轉讓收入1%繳納個稅
應付個稅:800000×1%=8000元
結論按照淨收益20%繳納個稅29259元,按轉讓收入1%繳納個稅8000元。
很顯然,在這種情況下,就算原始購房憑證還在,誰還會去提供呢?
但記者在采訪中發現,這似乎只看到了事情的一面。因為各地段、各時期房屋昇值空間不同,計算結果也相差甚遠。
例二另外一套建築面積100平方米的商品房,總價67萬元,3年後出售,預期房產增值額10萬元,此套房屋裝修費用2萬元。
房屋原值??67萬元
出售價??77萬元
轉讓住房過程中繳納的稅金??合計53120元(購房契稅10050元+購房印花稅335元+營業稅42350元+印花稅385元)
合理費用??裝修費用:2萬元
●方案一:提供完整憑證,按照淨收益20%繳納個稅
應付個稅:(770000·670000·53120·20000)×20%=5376元
●方案二:沒有完整憑證,按轉讓收入1%繳納個稅
應付個稅:770000×1%=7700元結論按照淨收益20%繳納個稅5376元,按轉讓收入1%繳納個稅7700元。
這個二手房兩套繳稅方案案例分析,得出的結論與前一個例子截然相反??『賣二手房資料不全,得多繳稅』。
很顯然,根據獲利空間的大小不同,賣房人會為謀取最大利潤而各取所需。
個稅征收在操作上困難多??
觀望:『核定征收』便於認定?
就在8月1日個稅開征的首日,北京、上海等地出具的實施細則,都提到了普通商品房按照住房轉讓全額的1%核定應納個人所得稅。杭州等房地產『熱點』地區,也都不約而同選擇了『1%』這個下限。
對此,一位業內人士表示,『核定征收』的本意是不給逃稅者可乘之機,但在具體操作中,由於『法定征收』和『核定征收』兩者應稅收入與稅率存在巨大差別,而像北京、上海等這些熱點城市並沒有按『核定征收』的最高點3%來執行,而是按最低點1%來操作,無疑為『合理避稅』留下巨大空間。
有人經過仔細研究之後發現,規定中還有更多的可乘之機。
比如,有購房者到裝修公司開一張發票,可以從個稅上省下一大筆錢。至於原來『陰陽合同』之類的舊避稅方法也仍然存在。據說,深圳在這次二手房交易的『地震』中沒有受到太大影響,就是由於當地『陰陽合同』的廣泛存在。
真是『上有政策,下有對策』??已經有業主向記者表示了這樣的心跡。
『我愛我家』副總裁胡景暉說,從『差額的20%』到『全額的1%』的明顯轉變是由於實際征繳過程中個稅征收操作的困難所導致的。他說,征收個稅取證難、出售價核准計算復雜和合理費用認定環節繁多等三點導致了目前個稅征收在操作上困難較多。
胡景暉認為,如果能順利解決以上幾個問題,日後普遍征收『差額20%』的個稅方式較為容易實現;而如果短期內無法解決,則在相當長的時間內都會執行『全額1%』的計稅方式。
供需關系決定市場走向??
求解:百姓該喜該懮?
從8月1日開始,二手房地產交易幾乎陷入了停頓,一些中介公司甚至乾脆給自己的員工放起了長假。雖然生意清淡,但問及對未來市場的估計,幾乎所有中介都認為市場需求依然強勁。
『核定征收』與『法定征收』之間雖然有一個巨大的避稅空間,但接二連三的調控政策會使房屋交易者看問題更深,觀大局更廣,望前途更遠。正是礙於這種需求,二手房個稅開征,貌似矯枉過正的一劑『猛藥』,其實不過是虛晃一下,然後在各方壓力下大步後撤的『溫柔一刀』。
『我愛我家』在7月30日的一個客戶購房意向調查中發現,雖然有51.2%的被調查客戶表示近期打消了購房念頭,但對於『一年後是否購房』的選擇中,47.5%的客戶選擇了『是』。
而『中原地產』近日實施的一個對客戶調查回訪中,也有60%的客戶依舊表示有強勁購房需求。『裕興房產』總經理鄭瑛則表示有近91%的賣家表示要繼續賣房。『裕興房產』、『我愛我家』等中介甚至有逆勢擴張的設想。
近幾天,以二手房買賣為生存第一要務的星羅棋布的房產中介,為了提高成交額都會提醒賣主,如果房屋昇值較多,就以『我沒發票』來避開20%的個調稅。而且理論上,全國各地都有這種情形存在的可能和理由。這是一個不需多少『智商』即可給出准確答案的算術題。
有律師告訴記者,關鍵在於『我沒發票』或叫『我沒有憑據』等理由,有關部門(如交易中心、稅務部門)根本無法洞悉賣主的真偽。怎麼查?誰來查?拿什麼法律依據查?都似乎還沒有合適的應對辦法。針對一些售房者瞞報實際交易金額,達到避稅、逃稅目的的情況,地稅部門有關人士表示,二手房轉讓環節對增值部分的認定的確有難度,稅務部門單方面很難准確掌握實際成交價。
有人認為,也許是地方政府對二手房轉讓強制征收20%的個人調節稅,熱情不是太高;我國眾多百姓的納稅意識欠強,倘若二手房市場就此走向寂寞,後果肯定是非常可怕的。但有專家樂觀預測,經過一陣觀望後,二手房交易終將理性回昇。
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