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黃金周關注二手房市場(一)
如果把『吃差價』比喻為房產中介市場的『唐僧肉』,那麼,賺取微薄的代理費(俗稱傭金)對於房產中介而言,最多不過是一小塊『雞肋』。
有誰能做到主動捨棄夢寐以求的『唐僧肉』,而甘願選擇『雞肋』?
近日,建設部、國家發改委以及工商總局三部委聯合發布了《房地產交易秩序整治方案》(下稱方案),首次明確房產中介在代理買賣二手房時,將禁止賺取差價。業界人士表示,此舉意味著房產中介行業大洗牌即將到來。
是繼續覬覦『唐僧肉』,還是徹底了斷這種非分的念想?在事關生存大計的痛苦抉擇面前,房產中介似乎只有一條明智的道路。
『禁吃差價』真要命
三大部委近日出臺的方案列出了六大類共22項房地產業的違規行為,均在此次重點整治之列。此前有關部門曾『三令五申』明令禁止的開發商囤積土地、炒賣樓號、捂盤惜售、發布虛假信息和廣告、違規銷售欺詐及合同違法等行為此次被重新提及,再次重復強調。但是,禁止房產中介在代理買賣二手房時賺取差價,尚屬首次。
三部委表示,將『嚴厲查處在代理買賣二手房過程中吃差價的行為』。為嚴厲打擊房地產業的違規行為,三部委同時要求自今年9月起至2007年3月間,各地有關部門要成立專門機構,重點查處當前嚴重影響房價穩定的各類房地產違規行為。今年11月底之前,各地還要上報查處的涉及房地產開發、銷售、中介服務等方面的3個典型案例。
據悉,方案是繼九部委聯合開展房地產市場集中整治專項工作之後,出臺的又一具體部署。
『三部委文件對未來房產中介行業的規范很有好處。』鏈家地產市場總監金育松近日在接受中國經濟時報記者采訪時如此表示。
金育松認為,房產中介公司『吃差價現象』,是推動當前房價快速上漲的因素之一。『這種不規范的行為是典型的人為抬高房價。』
我愛我家副總經理王嫻則告訴記者:『吃差價在房地產中介行業具有一定普遍性。』王嫻說,『吃差價』又分吃『明差』和吃『暗差』兩種。
所謂明差主要是指中介公司先與房產出售方(即賣主)談好價格,然後以高出上述價格的價格賣給買方,從中賺取高額的利潤。暗差和明差的相似之處是,中介公司必須先從賣方手中以相對較低的價格拿到相應房產,然後再加價出售。兩者不同之處在於,吃明差的過程中,買賣雙方至少有一方對價格差知情;而暗差則是買賣雙方對價格差均毫不知情。
據王嫻介紹,吃暗差最為普遍。『一些中介正是利用信息不對稱和信息披露不真實,從中漁利。』王嫻說,在吃暗差的過程中,中介公司一般先要做一個公證,與賣主簽訂一份協議,或者交納30%-40%不等的定金(稱之為『押房子』),通過做公證取得買方的信任,從而為加價及全權代表賣方履行交易和產權過戶提供便利。
北京山聖房地產經紀公司董事長李復聖表示,『吃差價現象』不僅抬高了房價,而且成為了房產中介行業一種特殊的利益鏈和彼此心照不宣的潛規則,同時帶來很多的社會問題。『房產中介一直遭到社會的詬病,造成人們對其不信任,除了缺乏誠信,與市場的某些潛規則也有很大的關系。』
李復聖舉例說,假設一家中介公司以30萬元的價格從賣主那裡獲得房源,轉手以36萬元的價格賣出去,扣掉2萬元左右稅費,還剩下4萬元,4/30,利潤率為13%。『這絕對是暴利。』李說,在美國等很多房地產市場成熟的國家,中介利潤率僅為3%左右,其他國家和地區最高也纔6%。
『存在暴利的結果是大家都拼命去賺差價,去押房,一旦中介公司的資金鏈出現問題,可能導致客戶資金被挪用,最終血本無歸。』近年來,類似這樣的例子不勝枚舉。