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出路:斷『臂』求生?
房地產經紀機構9月的數據顯示,經歷了國家強制征收二手房轉讓個人所得稅的震蕩,京城房產中介行業已開始復蘇。但是遭遇三部委『禁止賺取差價』和北京市有關部門即將推行的上網簽約,這種復蘇跡象還有待觀察。
事實上,房產中介行業的洗牌大幕早已拉開,只不過,三部委聯手整治樓市秩序,『禁止賺取差價』導致了房產中介行業大洗牌的提前到來。
今年8月,北京市建委發布了2006年上半年北京市房地產經紀機構基本情況,其中,上半年新增房地產經紀機構370家,但同時有448家中介公司關張。倒閉經紀公司增多,即從一個側面證明了行業格局正在悄然生變。樓市新政以來,部分房產中介的逆勢擴張也在加速推進房產中介行業洗牌的進程。
『要想杜絕吃差價,很好的一個解決辦法就是做到三方(即買賣雙方及中介方)見面,在三方知情的情況下簽訂合同。』金育松說,吃差價本身不合理,隱瞞,更是一種不道德的行為,房產中介最終只有走正規化的道路。『我們一直在做透明交易。以後,透明運作將為更多中小公司所采用,變得更加普遍。』金育松強調。
如果把利潤可觀的『吃差價』形象地比喻為房產中介市場的『唐僧肉』(最起碼也是一塊肥肉),那麼,賺取微薄的代理費對於房產中介而言,最多不過是一小塊『雞肋』。捨『唐僧肉』而選『雞肋』,思想轉變能否到位且不說,僅是業務模式轉型就足以難煞不少房產中介。
有人曾經算過一筆賬:在北京、上海的繁華地帶,大的中介門店經營成本每月至少在12萬-13萬元以上,小的中介門店也基本需要6萬-7萬元成本。但是,新政策要求房產經紀公司加強自律,除收取一定的傭金外,其他費用一概不允許收取。
按照目前的行規,中介公司最多只能按總房價向上下家收取3%的代理服務費,一般做一單業務很少有上萬元的收入。微薄的傭金收入如何支橕高額的經營成本並獲得較好的盈利呢?
『這個行業真正不做差價的很少,很多公司都面臨同樣的問題,這不是簡單改變業務模式的問題。』金育松指出首先是『人』的問題。『過去「吃差價」簽一單,可以掙好幾萬,業務人員提成也水漲船高。不允許吃差價,做同樣的服務則只能掙幾千塊錢。這樣提成就大打折扣,能否留住人是一個問題。』
金育松告訴記者,新政策出臺後大家都在觀望,中介公司肯定會想辦法盡量轉型,做透明交易,不過這個過程還是比較痛苦,因為這不僅涉及企業經營模式的轉換,同時還關系到企業績效模式、企業文化等的轉型,要真正做到從經理到普通員工,從腦子裡頭轉過來挺難。
他說,打個不太恰當的比方:後一條道路就像一個人因為『中毒』,必須要失去一條手臂——盡管這條手臂過去是『撈錢』的好手,但如果不切除,可能會危及生命,所以還是長痛不如短痛,別再做吃『唐僧肉』的美夢!