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『國六條』中『積極發展住房二級市場和租賃市場』的條款曾被認為是二手房中介企業迎來『春天』的信號,然而,隨後的市場觀望卻使得中介們先享受到了『寒冬』。近日,業內不時傳出中介『關門大吉』的消息。
連鎖中介開始『瘦身』
記者近日走訪市場發現,在二手房中介很多新面孔出現的同時,部分連鎖店卻開始了『瘦身運動』,這其中不乏老牌二手房連鎖企業。
某企業負責人告訴記者,本市從6月6日起將營業稅期限延長至5年開始,就陷入了交易停滯期。『其實市場早就有反應了,延長營業稅和強征個稅的傳言從4月份就開始出現了,也就是從那時候起,很多人開始觀望起來。』該負責人介紹說,『普通人認為中介的利潤來源就是賺取中介費,其實這只是其中的一小部分,對於這個行業來說,最大的威脅是8月1日起本市執行的私產房屋交易抵押貸款全部實行資金監管。』
資金監管直搗中介『命門』
業內人士告訴記者,對於中介來說,觀望的最大害處是交易量的銳減,而代收代付則使中介在資金交易這一環節完全出局,而這都直接擊中了中介的命門:資金沈淀。
目前本市大中型二手房中介企業都成立了專門解決糾紛的部門,這些部門的主要任務就是對付找上門來索要房款的客戶,而這個部門員工的工作目的只有一個:盡可能拖延給付房款的時間。而這一切也是為了保護中介的命門:資金沈淀。
據記者的一位做二手房中介的朋友介紹,中介講的資金沈淀是指中介將收到的購房者首付款或者銀行發放的房屋貸款打入自己的賬戶,去做其他的項目,如支付房租和人員工資、收購房屋等等,由於目前中介幫助買賣雙方完成購房手續,同時代辦整個交易過程,因此,這種資金沈淀已經成為很多中介必不可少的經營手段。
『現在中介都在擴大利潤源,例如中原現在逐漸轉型做一級代理、21世紀等出售市場報告和給開發商做調研,而絕大多數中介是自己做房子。』他告訴筆者,『中介最大的利潤來源是低價吃進二手房賺差價,但是這些業務需要有大量的現金流,僅靠中介的自有資金遠遠不夠,這些就是資金沈淀的根源。』
據了解,本市二手房資金沈淀的周期在一個月左右,而最後通常還會有15%的尾款被佔壓3個月。目前本市的二手房大多在30萬元以上,如果某中介連鎖店以20家門店、每個門店一個月做4套房子計算,那麼每個月沈淀的現金流就達到2400萬元,再加上長期的15%尾款,現金流是非常大的,而利用這些現金中介沒有任何成本。
從8月1日開始,中介的資金沈淀恐怕是沒法做了。因為市國土房管局和中國人民銀行天津分行聯合下發的《關於天津市私產房交易抵押貸款實行資金監管的通知》規定,自2006年8月1日起,全市私產房屋交易抵押貸款將全部實行交易資金監管。由市國土房管部門的資金監管機構提供免費資金監管服務。『由於目前與市國土房管局進行資金監管合作銀已增至9個,因此非常方便,中介沒有了進行代理這項業務的理由,最終也就沒有了資金沈淀,小一點的馬上就面臨資金鏈斷裂的危險,所以行業整合不可避免。』他認為,『以前很多售房人投訴的賣完房子拿不到錢的情況,在8月份之後將不會再發生了。』
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