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九部委的新政出臺後,使剛剛紅火起來的二手房市場遭到迎頭一棒,交易量下降、掛牌量下降、諮詢量下降等勢頭不僅讓二手房市場再度降溫,而且部分經紀公司抵擋不住新政的力度,也不同程度地收縮門店或乾脆關門休息。
中端市場影響最大
5.5%的5年營業稅究竟影響了誰?新政規定:對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅,這究竟對市場產生了什麼影響?
眾所周知,營業稅對市場的影響基本可以分為三個層面:低端市場內由於流通多為建造較早的房子,建造年代甚至在10年以上,因此基本不受5年營業稅的影響,交易量和交易價格不會有明顯的變化;中端市場的房源主體為5年內的次新房,正好是新政的襲擊目標,因此中端市場的供應量和價格都存
在著不同程度的變化;而高端市場的影響似乎也不大,尤其是地段成熟的公寓仍然持續穩步上揚,別墅價格則有較明顯的上昇。
市場籠罩觀望氣氛
傳言,亦莊已經開始對個人出售住房強制征收20%個人所得稅,雖然這個消息的真假還處於難辨階段,但是已引起了二手房市場的一片嘩然。
去年,七部委細則剛剛出臺不久,6月1日成為兩年內期限的二手房交易繳納營業稅的起點,北京市隨即又開始在朝陽、海淀等區強制征收二手房交易的個人所得稅,市場上的交易量應聲而跌,6月份的交易量相比5月份下降27%,其中二手商品房的交易更是萎縮了31%,該事件被業內人士稱為『6·1』事件。但此次強制征收個稅卻落得個虎頭蛇尾,實施兩周後就改為自主申報,而該政策曾先後在杭州、南京、青島等地的試行也都不了了之。
一家房地產經紀公司的總經理認為:『二手房個稅征收政策過去就一直因各種原因而從未得到過有效的執行,去年的強制征收最後也因市場的強烈反
對而不了了之,這次亦莊征收個稅同樣不可能在北京普及。』
由於營業稅的實施增加了賣方的成本,因此進入6月以來二手房市場普遍呈現出了觀望的跡象。
二手市場房源驟降
新政對二手房市場最大的影響可能就是抑制了房源的放量。應該說,從此次政策對於營業稅征收時限由原來的兩年延長至5年的本意來看,主要是想通過減少房產投資的收益來抑制需求,從而達到緩和供需矛盾的目的;但是,這是在基於房地產市場只存在增量房(或商品房)市場的前提下纔會產生的,因為該政策不會對房產的供給產生影響。
然而,當前北京的房地產狀況是二手房市場正需要被積極的盤活,這其中很關鍵的一點就是需要增加二手房源的有效供給;但是,營業稅征收時限的延長勢必在抑制需求的同時,更多地是阻礙了二手房源的供給。
當前北京二手房市場中將近50%左右的存量房在5年以內,其中二手商品房在5年以內的存量佔到了80%,所佔比重相當大,在這部分業主出售成本增加、出售意願降低的情況下,這部分房源放量的減少對整個二手房市場的成交量將會造成致命的打擊,成交量將嚴重下挫。
新政帶來另類生機
實際上,新政對二手房市場的影響從長期來看,仍然是機遇大於壓力。某業內人士認為:『中國市場是一個賣方市場,即需求旺盛,中國的房地產市場是擋不住的需求,既有增值性需求,也有投資性需求。』而在這樣一個巨大的市場中,『房地產服務業和房地產業的健康發展密切相關。越是一個成熟的市場經濟,房地產服務業越發達,通過創新帶來持續發展的道路必將是房地產服務業的康莊大道。』
因此,一些經紀公司預計,二手房憑借其地理位置優越、小區建設完善、交易成本相對較低等種種優勢,會使得這部分購房者中相當一部分人群再度回到二手房市場。而隨著未來大戶型住宅供應的減少,二手房市場中90平方米至120平方米甚至更大面積戶型的成交比例和成交價格將在未來呈現上漲空間。綜上所述,相關人士預測,雖然短期內有一部分購房者會持幣觀望或等待新房,但是最終的成交仍會體現在二手房市場。
從眼下來看,此次政策調整後,買賣雙方目前都處於半清醒半彷徨的狀態,真正走向理性尚需時日,此時也正需要正確的宏觀引導,新政的初衷和目的是討伐投資者和穩定房價,短期的波動不能代表前景灰暗,現實市場的回暖和正規發展的趨勢證明二手房市場不會就此沈淪,而是即將擔負起房地產市場交易的重擔,成為消費者梯次置業的科學選擇。
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