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建設部即將就『90平方米、70%』如何執行給出明確答案
『90平方米以下佔70%比例』到底如何執行?這是房地產界目前最關心的問題。記者采訪發現,由於調控細則不明確,近期一些地方的房地產開發商紛紛暫緩進行手中項目,一些規劃部門和建築設計研究院也積壓了大量項目。
有消息稱,建設部近兩天將公布一份解釋性文件。文件將要給出的答案是:『90平方米、70%』不搞一刀切,各地可根據實際情況進行總量控制。
上海富陽物業諮詢有限公司研發部總經理胡欣日前告訴記者,上海的項目目前基本上都在做兩方面准備。一方面,原有的項目方案基本暫停,等待細則出臺後再操作;另一方面,很多規劃設計院、規劃部門、一些代理公司的研發部門已開始尋找有關『90平方米』的對策。
『我們公司現在代理的大部分都是正在銷售的項目,而這一政策主要針對的是尚未取得施工許可證的項目,從我們接觸的一些項目來看,有近六成的項目都已擱淺。』胡欣說。
據北京五洲工程設計研究院副總建築師周靜敏博士介紹,近期,很多北京房地產開發商也暫緩了手中的項目,普遍處於觀望狀態。一些房地產商則在尋求規避新政的對策。
京滬之外的一些開發商在接受記者采訪時則表示,他們要看看北京、上海等地如何執行。
遼寧省沈陽市某知名項目總經理張先生說:『我們的項目規劃已經獲得了批准,最小戶型都高於90平方米,但還沒拿到施工許可證,如果執行「70%比例」要求,我們真的蒙了,後面還有好幾期大戶型要開發呢!我們曾找到規劃主管部門詢問解決辦法,主管部門說他們也不知道該怎麼操作、執行。沒辦法,我們的項目只好放一放了,看看北京風向再說。』
按照有關消息的說法,建設部即將公布的細則性文件明確了如下幾大問題:
『90平方米以下佔70%比例』如何執行?文件稱,各地應當根據總量與項目相結合的原則,依據當地住房調查實際情況,合理確定當地新建商品房結構比例。
已經完成審批但尚未取得施工證的項目如何處理?文件稱,對2006年6月1日前已經獲得審批但未取得施工證的項目,各城市政府應當依據當年新建商品房結構比例要求,區別用地性質、項目布局,因地制宜地確定需要調整套型結構的具體項目。
一直有爭議的『套型建築面積』概念究竟如何解釋?建設部起草的文件明確:套型建築面積是指單套住房的建築面積,由套內建築面積和分攤共有的建築面積組成。
就有關消息的說法,記者采訪了有關專家和房地產商。『這是一個好事情,不僅對房地產開發商,對整個社會來說也是一個好事情。』這是金地集團北京公司常務副總經理郝一斌的第一反應。他說,我們國家這麼大,每個地區的情況各不相同,應該區別對待。同時,我們在市場經濟的情況下,應更多地依靠市場手段進行調節而不是行政調節手段。
戴德梁行董事王晨說,如果有關消息屬實,我們應該持一種歡迎的態度。因為對於住宅供求結構的調整應該是一個調控的重點,但是結構應該如何調整是一個比較復雜的問題。此前有很多人提出應該針對每個項目進行調控,我們覺得這並不是很合適。而由各地方根據項目與總量相結合的原則進行統籌落實則更合理。
北京華瀚集團投資有限公司副總工程師劉軍也表示贊同。但他同時指出,這在實際的操作上可能比較差。他解釋說,目前國內關於空置率、開復工面積等數據的統計並不是很科學、准確,一些權威部門的統計數據甚至還遭受質疑,如果由各地方統籌來完成這一比例要求應該不是很容易。
對於已審批但尚未取得施工許可證的項目,王晨認為,在這個政策上,應該允許房地產開發商有一個過渡階段,對於這些企業的利益應該有所保障,不能因為宏觀調控而讓他們損失過多,不應讓這些房地產開發商為宏觀調控來『買單』。因為在簽訂土地出讓合同時,並沒有規定一定要開發中小戶型住宅。
王晨同時提醒,要警惕房地產商和地方政府合謀來規避新政。按照有關消息的說法,『70%比例』的執行權實際是下放到了地方政府,哪些項目可以突破這個限制,哪些項目必須建設小戶型都由地方政府決定,這實際上給了地方政府很大的權力,很容易造成房地產商和地方政府合謀來弱化新政的實際執行效力。
『越是強硬性的執行政策越應該制訂清楚相應的細則,這樣纔有可能避免地方滋生特權和腐敗。為此,各地方政府應在地方細則中進一步加以明確和規范。』王晨說。
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