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樓市信息就像小孩子的臉,說變就變,讓老百姓很難看透。到底買還是不買?這是個問題。
昨天,有媒體報道稱,建設部即將發布一份解釋性文件:『90平方米以下套型建築面積要佔到70%』的規定,各地可根據實際情況進行總量控制。該份文件有望於7月11日公布。
記者昨天采訪的部分廣州地區開發商表示,如果該消息內容屬實,他們對『90平方米不搞一刀切』持歡迎態度;也有部分開發商對記者稱,在正式消息未公布地方具體貫徹措施未明朗之前,不便對國家的有關規定進行揣測和評論。
90平方米、70%、套型面積
開發商翹首企盼有明確解釋
『90平方米』、『70%』,這兩個數字在『國六條』細則公布的一個多月來,頻頻出現在公眾視野裡。但是不少開發商和消費者私下認為,新政策的這兩個關鍵詞,90平方米和70%依然是模糊概念,如果定義不明朗,『中小戶型新政策』就很難突出重圍發揮政策效能,更難落到實處。
『國六條』細則,即國家九部委5月29日出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,並沒有明確『90平方米、70%』的規定是總量控制還是對所有單個項目的要求。此後一些地方的開發商通過房地產協會和全國工商聯上書建設部,認為這一規定存在『一刀切』的問題,執行起來比較困難。
廣州某國有大型地產集團工程師劉先生也認為,房地產市場的地域特征很強,各地有不同的實際情況,如果建設部將出的這份新文件內容屬實,各地可以根據總量與項目相結合的原則,依據當地住房調查實際情況,合理確定新建商品房結構比例,這種不搞『一刀切』的做法比較符合實際,會得到開發商的歡迎。但就新政策的關鍵詞,如套型面積,劉先生認為還需要進一步明確,房屋面積按照建築規范來講,一般有使用面積、套內面積、建築面積幾種叫法,很少有套型面積的說法。
在昨天采訪中,另有幾家大型上市房地產公司有關負責人告訴記者,現在實施細則仍沒有正式出臺,開發商只能密切關注新的政策動向,但是在具體新規定沒有公布前,開發商方面暫時不便回應。
餐廳算入陽臺兩套打通成一套
開發商絞盡腦汁規避90平方米
事實上,缺乏簡單、可操作性的統一標准,使得全國各地對『90平方米套型建築面積』計算方式差異很大。比如,地下室在有的地方不算容積率,但在重慶等地算。陽臺,有的城市不算,有的城市算一半。因此,如果沒有一個明確的全國統一標准,即便是同一戶型、統一設計,在全國不同城市都有可能出現不同數字。就設計而言,甚至可能會催生出一些讓人啼笑皆非的設計『怪胎』——80平方米的室內面積,100平方米的空中花園。
一位姓蘇的開發商表示,其實即使9部委將來把90平方米限定成常規意義上的建築面積也無所謂:『在地產界,大家在研究一些秘籍,可以巧妙突破住宅90平方米限制。』
比如,利用陽臺面積不計入『套型建築面積』的標准,開發商自然也就可以將『陽臺』的概念延伸和擴大一下,將住宅套內的面積控制在90平方米以下,把餐廳和陽臺的設計連為一體,這樣購房者實際的房屋使用面積完全可以超過90平方米,符合國家規范,手續簡便易行,房屋的售價當然也可以調高些。
另外,將大戶型設計成相鄰的中小戶型,客戶將相鄰的兩套打通牆壁之後就可以變成大戶型,如果打通樓板,則能夠變成復式房。這種做法也可以起到規避90平方米限制的作用,但是其可行性到底有多大,需要市場實踐檢驗。
按照建設部《住宅設計規范》——住宅應按套型設計,每套住宅應設臥室、起居室(廳)、廚房和衛生間等基本空間。也就是說,如果將一套大戶型在設計上分為兩套小戶型,且兩套小戶型分別都符合國家標准,這是有很大的難度的,而且即使達到目的,也必然會增加很多面積的浪費和不合理,對使用會有很大的不良影響。除了豪宅業主外,願意買有2個廚房的大戶型的客戶想必應該不多。
開發商觀望新項目報建停頓
樓市明年上半年可能再度缺貨
截至目前,廣州的大部分開發商仍舊在等待地方出臺地方性的新政實施細則,並希望政策上有所松動。然而,來自有關部門的消息顯示,規劃局的報建系統正在按照『國六條』細則的有關規定進行昇級,目前已經進入調試階段。
由於不少開發商對新規定的具體實施仍處於觀望狀態,因此,6月份以後,他們報建新項目的步伐明顯放緩。甚至有業內人士在接受記者采訪時表示,如果報建審批繼續停頓下去,那麼明年上半年的供應量將會受到影響,缺貨局面有可能將再度發生。
據介紹,正是由於許多細化工作未能及時跟上,目前廣州市各區的區規劃局對政策的把握不是太准確,因此,報建審批工作暫時停了下來,但是規劃局收件仍舊在繼續。而廣州市規劃局並未完全停止審批,新的《建設工程許可證》仍舊在發,只是審批上比以往更加謹慎。
解釋性文件要點透露
據《經濟觀察報》報道,一份將作為解釋性的實施細則新文件有望於7月11日正式公布。其核心內容就是落實新建住房結構比例,明確了房地產界最為關心的三大問題。
一是對『套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上』的條款,新文件稱,各地應根據總量與項目相結合的原則,依據當地住房調查實際情況,合理確定新建商品房結構比例。
二是對已經完成審批但未取得施工證的項目要妥善處理。『國六條』細則對此的規定是,凡不符合『90平方米、70%』規定的,過去已審批但未取得施工許可證的項目,應根據要求進行套型調整。而新文件未對此做統一規定。
三是對一直以來頗有爭議的『套型建築面積』概念,建設部起草的新文件或明確:套型建築面積是指單套住房的建築面積,由套內建築面積和分攤共有的建築面積組成。
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