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在『我國的住房自有率已達到80%以上』引起爭論的同時,『我國城鎮居民的人均住宅面積達到26平方米』也引起廣泛地關注。據稱,這一數字已居於世界較高水平,甚至超過了香港和日本,幾乎成為全世界最高。
事實上,這些『說法』已經對政府的住房政策和房地產市場的導向產生了極大的影響。早在去年底的全國建設工作會議上,建設部對外公布數據顯示:『2005年城鎮人均住宅建築面積將超過26平方米,比2000年提高6平方米』。此後這個數據出現在多個場合。
正是由於有了這些『數字』基礎,開發商、『專家』們紛紛走向前臺,認為現在老百姓對開發商、房地產市場尤其是房價分不滿,是因為住房消費意識超前、心理追求和國家發展水平不相稱所導致的。有的『專家』也由此聲稱:『比照聯合國人居中心、世界銀行的相關研究報告』,從居住面積看,『中國城市居民的住房消費已經達到中高收入國家的水平,已經脫離了經濟發展水平,屬於住房的超前消費。』
由此,普通的城市百姓在住房上也被戴上『世界較高水平』的帽子。真相究竟如何,筆者專門就此進行了深入調研。
中國住房狀況的三個階段
根據建設部網站上的有關報告和相關的統計資料和圖表,按照中國住房政策及房改制度發展的幾個階段,可以做以下梳理:
首先是從1978年開始改革開放到1998年底進行大規模的房改,取消福利分房,實行住房供應商品化。
據悉,1978年我國城市居民的人均居住面積還只有3.6平方米,到了1998年,我國城市居民的人均居住面積達到了9.3平方米。這20年間,幾乎是每10年,人均居住面積提高3個平方米左右。
第二個階段是1998年底到2004年底的房改,也就是從推行以經濟適用房為供應主體的住房商品化,到停止向大多數家庭供應經濟適用房這段時間。
而最新階段則是從去年8月建設部公布的《2004年城鎮房屋概況統計公報》(以下簡稱『《統計公報》』)開始,它對全國城鎮居民住房『家底』最新、最全的調查。那麼,這份統計公報的核心內容是什麼呢?
首先,全國城鎮有多大面積的住宅建築。根據《統計公報》,到『2004年底,全國城鎮房屋建築面積149.06億平方米,其中住宅建築面積96.16億平方米,佔房屋建築面積的比重為64.51%』。
第二,全國城鎮居民住房的平均水平有多少。《統計公報》顯示:全國城鎮人均住宅建築面積24.97平方米;全國城鎮戶均住宅建築面積79.15平方米,戶均成套住宅套數0.84套。
第三,全國城鎮居民住宅的私有率和成套住宅的情況。《統計公報》顯示:全國城鎮私有住宅建築面積77.67億平方米,住宅私有率為80.77%。此外,全國城鎮成套住宅建築面積79.27億平方米,住宅成套率為82.44%。
關鍵數據被『忽略』
但此《統計公報》中最『耐人尋味』的是一些最關鍵的數據被『隱含』或『忽略』了,如全國城鎮的人口究竟算多少,全國又有多少城鎮居民是租房而居等。
這份《統計公報》為後來『我國城鎮居民的人均住宅面積達到26平方米』這個數據的產生起了什麼樣的作用呢?此後,筆者通過這份《統計公報》所透露的一些基本數據,結合國家統計局的有關城市人口等方面的統計數據,進行計算,看看中國城鎮居民真實的住房水平究竟如何。
首先,全國城鎮的人均居住水平究竟是多少?而最關鍵的問題,就是全國究竟有多少城鎮居民。這個分母的大小,直接關系到人均水平的高低。在建設部的《統計公報》中,並沒有這個最關鍵的數據顯示。
但大家可以通過《統計公報》的數據推算出來。用《統計公報》中的『住宅建築面積96.16億平方米』÷公告中的『全國城鎮人均住宅建築面積24.97平方米』,就可得出《統計公報》所依據並『隱含』的全國城鎮人口為3.851億。但人們無從得知的是,這是否就是公安部的全國城鎮戶籍人口數。《統計公報》為什麼要『隱含』這個基本的數字呢?此時,從國家統計局公布的2004年的統計報告中可以發現其中的『奧妙』。
據國家統計局的《中華人民共和國2004年國民經濟和社會發展統計公報》數據顯示:到2004年『年末全國總人口為129988萬人』,其中城鎮人口為5.4283億,佔到全國總人口的41.8%。《統計公報》的這一『瞞』,就將1.5773億人從城鎮人口中『劃去』。這一人數不僅比日本全國的總人口(1.26億)還要多得多,而且比2004年全國在第二、第三產業就業的總人數還要多。
人均住宅面積到底是多少?
由此,按照國家的統計法及國家統計局的城鎮人口數據,中國城鎮居民的人均住房水平應該是:
全國住宅建築面積96.16億平方米÷全國城鎮5.4283億人口=17.73平方米。
即:到2004年末,中國城鎮人均住宅建築面積只有17.73平方米,比《統計公報》公布的24.97平方米,少了7.238平方米。
以此類推,同樣根據國家統計局的年報,就可以計算出最新的2005年全國城鎮人均住房水平。2005底全國城鎮的人口總數5.6212億,全年商品房竣工面積4.8793萬平方米,扣除辦公用房、商業用房和農村拆遷安置等非城鎮住宅因素,城鎮住宅房在整個商品房中的比例約為七成,也就是當年新增住宅商品房為3.41551億平方米,加上以前的存量房產96.16億平方米,到2005年底,全國城鎮住宅建築面積99.57551億平方米。由此,到去年底最新的全國城鎮人均住宅建築面積就是:
全國城鎮住宅建築面積99.57551億平方米÷全國城鎮總人口5.6212億=17.714平方米
這個數字不僅要比2004年的要低,表明中國城鎮的住房建設已經跟不上城市化的發展,而且還印證了進入『十五』以後,中國城鎮居民的實際住房水平存在逐步下降的趨勢,至少在住房面積上,2005年全國城鎮人均住宅建築面積比1998年的水平下降了1.586個平方米左右。
從國家統計局的資料顯示,造成城鎮居民人均住房建築面積逐年下降的關鍵,就在於城市化的發展加快及城市人口的不斷增加。根據國家統計局的年報資料,1998年全國城鎮的人口還只有3.
7942億,當時還是只佔到整個全國人口的30.4%,但到了2005年底,全國城鎮人口提高到5.6212億,不僅比1998年增加了1.827億人,增幅高達48.15%,而且佔總人口比例,也由1998年的30.4%提高到2005年的43.0%。
就在人均住房水平的『分母』在急劇增加的同時,作為『分子』的住宅商品房,卻出現了大幅的下降。據介紹,1998年到2002年這5年間,全國『城鎮住宅建設累計竣工面積34億平方米,年均住宅竣工面積達到6.8億平方米』。但根據建設部的有關報告和資料計算,2001年全國城鎮商品住宅一共只銷售了1.51億平方米左右;2002年全國城鎮的商品住宅竣工面積1.06億平方米,銷售面積也只有1.04億平方米。
根據公開資料顯示,2004年全國城鎮商品住房銷售面積為3.38
億平方米;再據前面的推算,2005年全國新增住宅商品房為3.42億平方米左右。而根據國家統計局數據顯示,從2003年到2005年,全國城鎮人口各年分別為5.2376億、5.4283億和5.6212億,也就是2004年和2005年,全國的城鎮人口分別增加了1907萬人和1929萬人。而這兩年全國城鎮新增的住宅商品房,就是全部用於這些新增人口的話,每個人平均也只能攤到17.72平方米和17.73平方米。如果再把這幾年大規模的城市拆遷改造等方面因素所造成的原有城市住宅建築總量的減少算上的話,城鎮居民人均住宅面積的明顯下降也就實屬必然了。
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