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根據宇軒顧問的數字顯示,截止到6月29日,天津市商品房成交面積達544.69萬平方米,成交均價為4806元/平方米。而去年上半年,這兩個數字分別是488萬和3942元。成交量同比增長56.69萬平方米,每平方米價格同比上漲864元,上漲幅度為18%。從走勢分析,價格依然是平穩,成交量依然是溫熱。但是,穩與溫的下面,是否樓市暗潮湧動?
樓市表情:波瀾不驚
好不容易盼來了銷售旺季,兜頭而下的卻是更猛烈的調控。
一季度,本市共成交商品房161.3萬平方米,成交價格為4698元/平方米,4月份是72萬平方米,成交均價為4894元/平方米。從6月1日起,面積大於90平米的商品住宅首付提高到三成,受此影響,天津市5月份商品住宅成交活躍。在5月份,全市成交商品住宅81萬平米,比上月增加12.5%,全市成交二手房53.7萬平米,比上月增加0.9%。在價格方面,全市商品住宅均價達到4980.8元/平米,與上月相比增長1.8%,二手房成交均價3716.6元/平米,比上月增長3.7%。到了6月,每周的成交量和價格則開始打擺子,忽上忽下,根據各周的分析統計所得的數據顯示,截止到6月29日,6月份的成交面積為75.2平方米,均價4870元/平方米,兩個數字均有所下降。『4、5月份是銷售旺季,而新政確實帶來了一定的影響,但是主要還是傳統的銷售淡季已經開始了。』這位經理說。
除了數字,最能說明問題的恐怕就是新開樓盤的多少了,為了應對市場,產品何時問世是需要一番謀劃的。上半年主要有20多個項目開盤,其中包括新開盤項目與原有項目推出的後續供給。上市項目中,小高層、高層公寓較多,尤其戶型設計合理、單套面積偏小的中檔產品成為市場主力軍。由熱銷的項目可以看出,目前單價合理、戶型實用緊湊的中高檔產品較受市場歡迎,此類項目的不斷推出也顯示當前市場供應結構有所改善。
樓市舞臺:市區主角
雖然價格偏高,但城市中心向心力依然強勁。
整體分析全市各大區域成交面積可以發現,天津市商品住宅成交面積仍以市內六區為主,佔到50%。郊縣地區、環城四區、濱海地區以及市內六區的成交面積比例接近1:2:2:5。
河東區在各區中的表現十分活躍,成交量、價格雙漲。究其原因一方面來自於相關政策引導,另一方面河東區新增供應較大有直接關系,上半年新開盤項目有百合春天、陽光星期8二期、朝陽綠茵、都市亮點等。而河北、河東、紅橋等二線地區也表現活躍,顯示在當前房價增長快速的形式下,二線地區正成為一般消費者關注的重點。此外,部分地區的拆遷,對二線地區市場成交拉動巨大。
樓市心理:觀望等待
天津市的實施細則遲遲沒有出臺,從另一方面表明了政府對市場的謹慎。
一年前的『國八條』並未從根本上解決問題,人們期盼新政策的出臺以解決房地產市場問題。今年,熱點的詞語是國六條,之後的九部委意見更是將調控指標細化到了90平米和70%,人們寄希望於新發布的『國六條』能從根本上解決問題。同樣謹慎的是開發商與投資客。雖然本市房地產市場中的投資比例較小,但對這部分人來說,政策產生的影響是顯而易見的。一位打算購買第二套住房的市民陳先生說,雖然政策還不是很明朗,但抑制炒房的意圖卻比較明顯,因此打算等等再說。然而普通市民在自住與改善的要求下,依然選擇了該出手時就出手。地產商們一直對政策高度關注,多位開發商透露,由於兩個硬指標(90平米與70%)的懸而未決,修改規劃方案的不在少數。
根據某網站的一項調查,『國六條』對房地產需求和供給結構調整的總體反映是,52%的人認為,90平米以下佔項目70%的規定對市場的走向將產生較大影響。被調查對象中,44%的房地產企業選擇要調整產品結構,30%的企業選擇調整開發期,15%的企業選擇加快或者減緩銷售進程。
後調控時代的房價還會上漲嗎
國家發改委7月3日最新發布的數據顯示,1月-5月,全國70個大中城市新建商品住房價格同比增長6.1%,漲幅比上月下降0.3個百分點;環比上漲0.8%,漲幅比上月昇高0.1個百分點。全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米,比前4個月平均銷售價格高77元/平方米。
『我關心的就是房價能不能降下來。』面對市場調控,購房者說的最多的就是這句話。根據統計顯示,本市上半年房價依然穩步上昇,比去年同期上漲18%,均價為4806元/平方米。顯然,雖然政策調控被譽為針對樓市的猛藥,但房價依然開弓沒有回頭箭,鐵了心的不回頭。房價在下半年的走勢如何,普通購房者該如何判斷市場?
研究房地產市場多年的南開大學經濟學博士劉玉錄認為,這次『國六條』的目的是調整住房結構,而結構問題是中長期的問題,即使『國六條』能夠完全落實,效果也不會馬上顯現出來,所以房價的長期走勢仍然是上昇的。劉玉錄的另外一個理由是,目前的天津房地產市場還是比較健康的,絕大多數購房者都是自住,投資的比例很小,這和上海等地國內外投資者佔相當比例不同。
『房地產價格特殊的剛性特征也使已經形成的高價很難調整下來。』南開大學經濟與社會發展研究院的王家庭副教授表示。 『天津的房價已經進入了一個上昇通道。現在天津處於幾十年來發展最快的上昇時期,天津人的人均收入正在不斷提高,而海河改造、快速路、地鐵等建設項目,是一個較長的周期,拆遷還會持續下去,房價仍會穩步上漲,在短期內局部范圍內市場上出現價格小幅回落,也是正常的,但這並不影響長期的上昇趨勢。』
根據一項調查,有54%的企業對房價走勢的判斷是平穩上漲,20%企業認為房價會下跌。對於投資策略的調查則顯示,有50%企業選擇觀望,依形勢來定奪未來的投資策略,有15%的企業決定增加或者減少房地產的投資。本市一位頗具實力的開發商表示,面對這次的調控,此前,企業完全依靠土地成本就能進入房地產市場,而新政策下,土地資本、品牌價值以及開發專業能力將成為房地產開發商不可或缺的資源。具備這種實力的開發商將會在此次調控中得益。(張丹艷)
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