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從2006年10月1日起,北京市將依據北京市建設委員會測算的2005年房屋市場交易價格並考慮相關因素調整確定二手房交易的最低計稅價格。業內人士認為,這一新規定的出臺,將有效減少二手房交易雙方少報、瞞報以及所謂的『合理避稅』等逃稅行為,對規范二手房交易行為也將起到一定的積極作用。
二手房交易有最低計稅價格
本月10日,北京市地方稅務局發布了《關於調整二手房交易計稅價格的通知》,提出了二手房交易最低計稅價格的新規定。通知指出,對於二手房交易涉及稅收的計稅價格,稅務機關應以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》(協議)中確定的成交價格為依據,但對於成交價格低於二手房交易最低價格且無正當理由的,均以此最低計稅價格作為核定征收稅款的基數。此項新規今年10月1日正式執行。
通知指出,今後二手房交易最低計稅價格依據北京市建設委員會測算的2005年房屋市場交易價格並考慮相關因素調整確定。二手房交易最低計稅價格由北京市地方稅務局根據北京市房地產市場交易情況不定期進行調整。對於不同類別的房地產,按不同建成年代、不同樓層、不同房屋類型進行相應系數修正,以修正後的價格作為計稅價格征收稅款。
我愛我家市場人士認為,新規與目前執行的稅政相比,有兩個顯著變化:一是考慮到二手房的特殊性,確定了修正系數;二是單獨提出了106個特殊小區,包括高檔房、二手次新房、非普通住宅,並對這類房屋進行特殊處理、重點監管,較為符合目前的市場交易狀況。
逾7成老地段基准價格下調
此次計稅價格調整具體到各地段調整呈現出有昇有跌現象。據北京中原三級市場部研究分析,除新增地段外,有75.8%的地段基准價格呈下調態勢。以公房為例,降幅最大的兩個地段是建國門、東單地區,降幅為6.14%,通州玉橋、梨園地區降幅為8.81%;在二手商品房市場上,降幅明顯的主要集中於東華門地區,降幅為7.95%,宛平地區下降幅度為9.45%,另外,通州區的玉橋、梨園、永順、臺湖鎮地區下降幅度尤為突出,降幅分別為17.1%、17.46%、10.18%。
在這一片下降聲中,有一些區域二手房基准價格則有所上調,特別是106個特殊樓盤的最低計稅基數均有較明顯的上調。同樣是中原的分析,在二手商品房市場上,宣武區的廣安門內地段上漲2.01%,朝陽區、海淀區、豐臺、大興區、昌平區出現不程度的上漲現象,除個別地段如國家森林公園地區價格上漲6.15%,上地區域價格上漲11.88%外,其餘地段漲幅均在3%以內。在公房市場上,上地區域公房基准價漲幅最高,達到9.44%,通州北苑地區也出現5.12%的增長幅度。
有效填補『合理避稅』漏洞
二手房業內人士較為一致地認為,對二手房交易實行最低計稅價格是為了防止出現買賣雙方在交易過程中虛報二手房交易價格、私簽『黑白合同』,將交易差價私下補齊的逃稅行為。據了解,在目前市場情況下,有部分消費者為了減少稅費支出額,在簽合同時,以將合同標的額低於實際成交價的方式來避稅,這種行為被私下稱為『合理避稅』。
北京中原三級市場部研究人士認為,確定二手房交易最低計稅價格將有效防止消費者在合同中造假。該人士以上地一建築面積為122.52平方米的二手商品房舉例說,該房成交單價7754元/平方米。上地區域的二手商品房的基准價格為6515元/平方米。也就是說,10月1日以後,該套房屋在交易過程中計稅標准不能低於6515元/平方米。
鏈家市場人士認為,該政策的出臺,將遏制二手房交易中存在的買賣雙方為了逃避交稅,在合同中故意做低交易價格的現象,而這也能夠制止部分房產交易糾紛的產生。信一天市場人士也認為,對房產交易市場價格時時監控和調整,規范房產交易價格,減少買賣雙方信息不對稱,將有效減少逃稅現象,利於房地產市場健康發展。
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