作為零售業最高級的業態模式，Shopping Mall產生於二十世紀初，盛行於五六十年代，九十年代則邁向發展的新高峰。逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性消費方式、完善的環境配套以及各具特色的主題規劃風靡歐、美、日及東南亞各國，現已成為歐美國家的主流零售業態，銷售額已佔據其社會消費品總額的一半左右。MALL與購物中心的主要區別在於後者一般位於都市繁華商業區，豎向發展，以購物為主也兼顧其他消費方式。而MALL至少包含以下四個特點：規模大，佔地面積大、綠化面積大、停車場規模大，因此一般位於城郊結合處；功能齊全，至少有兩家主力店、多家餐飲店和龐大的娛樂場所，涉及的行業包括衣、食、住、行、玩、學等方面；各種功能互相滲透，這與各種業態互不相乾、只顧各自經營的購物中心有著很大的區別；主題明確、個性突出，營造一種立體生活模式。MALL是在一般購物中心的基礎上發展起來的，正是克服了購物中心的缺點：空間有限、功能殘缺、缺乏個性等。

　　近年來國內商業地產市場也興起『造MALL運動』的熱潮，北京、上海、廣州、深圳、天津等地紛紛上馬了一批MALL項目，繼連鎖超市、大賣場之後，MALL正在掀起我國商業新一輪的業態革命。大多數投資商對MALL的投資熱情主要基於MALL在歐美的成功，然而與投資商高漲的投資熱情不同，商業地產業內人士對現階段MALL在中國的前景普遍持謹慎的態度。聯合地產針對Shopping Mall的開發步驟和近期開發經營項目的特點，總結出Shopping Mall開發應規避的風險。

　　風險一：項目定位與市場需求的結合度不高

　　國內大型商業項目往往與城市形象掛鉤，規模求大，只要開發商與政府建立良好的關系就可以在地產地價上獲得優惠並進行規劃，拿到地進行規劃後纔進行論證。Shopping Mall起源於美國，一般位於城郊。其產生建立在城市不斷擴大，汽車擁有量達到一定程度，郊區人口增長基礎上，需要與之配套的商業、旅游、休閑、健身、娛樂等設施相應增加。因此，其經營發展與周圍地區交通狀況及市場需求息息相關。

　　風險二：主力店與項目整體的互動性不強

　　Shopping Mall是由多種業態形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應，能夠提高Mall的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。於是有些開發商只看重主力店，事實並不盡然。不同主力店有不同的經營目標、運營手段和產品定位，開發商應通過專業商業策劃對Shopping Mall做整體定位，據此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向於設置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導。這種情況下，主力店未必能拉動整個Shopping Mall的經濟效益。

　　風險三：片面追求開發體量的最大化

　　部分開發商認為項目規模越大越好，於是片面追求『中國第一，亞洲最大』等概念的炒作，盲目攀比規模和體量，而沒有考慮超尺度規模所需要的各方面支橕。判斷一個Mall的規模是否適度取決於三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支橕；二是與其規模相適應的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建築空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標准。

　　風險四：輕商業規劃重建築設計

　　大型Shopping Mall的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是『招商應先於設計』。國外Shopping Mall多是等80%以上主力店確定後纔開始整體設計工作。發展商在未明確商家的情況下就開始設計，往往會因缺乏定向設計依據，盲目的規劃設計只能增加前期成本和後期招商難度。比如中關村某商城，一開始即進行國際招投標，未經專業商業規劃，導致該項目無法獲得預期經濟效益。其次，大型商業設計不僅僅是地標式建築，不單靠外觀形象實現市場認可和投資收益。

　　風險五：產權銷售存在弊端

　　由於開發商對商業地產核心價值的判斷存在偏差，目前商業地產項目仍然存在大量『簡單』的房屋產權銷售現象。不同於住宅項目直接面對單一住戶，而商業地產主要面對的是大型商家及海外商業地產投資基金。這些客戶對商業項目的消費能力和業態組織最為關注，而不是房屋本身。如果開發商僅以房屋產權銷售形式出現，忽略其業態內容、業態間的相互關系以及不同業態對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業素質和能力的大品牌商家不會輕易簽訂合約，最後項目只能以較低的價格『草草』出售。

　　風險六：忽視商業開發的專業化需求

　　由於其體量大、投資高、回報周期長等特點，大型商業設計是特殊專業中的專業領域。國內現有發展商多由住宅產品起家，商業地產明顯區別於住宅開發，開發模式更加復雜，完全不能套用。因此只有擅長大型商業建築規劃設計，擁有豐富設計經驗的專業設計機構，纔能在設計中少走彎路，節約時間和成本。

　　綜上所述，Shopping Mall應警惕盲目開發經營造成風險，准確選擇適宜發展MALL的地方，因地制宜地開發；根據當地的經濟條件、交通網絡、營商環境等因素進行因勢利導地開發，形成自身的地方特色，切忌造成資源浪費和同行業惡性競爭。MALL的成功，外因是前提，但內因卻是關鍵，必須通過降低成本、規模經營、業態組合和科學管理以及不斷的創新，形成自身優勢，纔是MALL取得成功的保證。