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在經歷了2003年的崛起、2004年的擴張、2005年的理性之後,津城商業地產已經進入第四個發展年,去年天津市商業地產項目竣工面積已超過400萬平方米。業內專家分析,由於新老商業區和不同商業模式的交替發展開始逐步打破津城傳統的商圈概念,目前本市商業地產正在進入新一輪的調整,預計未來5年內,本市的商業投資和住宅配套趨向都會因此而發生不同程度的變化。專家認為,住宅開發的快速發展給商業配套提供了更大的發展空間,除了居住區蘊藏的消費潛力外,新建商業項目較大的可塑性也為後市發展和培養新的商業中心提供了基礎。
現狀
成熟商圈備受關注
伴隨著各項經濟指標的大幅度上昇,本市的商業地產市場迅速昇溫,兩年內,相繼開發建設的商業地產項目達到過去十數年的數十倍之多,據不完全統計,目前商業地產的開發面積已超過700萬平方米。
集中分布的五大知名商圈———和平路商圈、濱江道商圈、南京路商圈、小白樓商圈、東馬路商圈依然佔據著本市商業格局的主力位置,並代表著津城傳統的商業布局。小白樓商圈建成時間雖早,但整合較為成功,且與傳統的和平路、濱江道、南京路中心三大商圈連接緊密,能夠形成聚集效應。東馬路商圈在吸納海河樓商貿區、銅鑼灣廣場、水牛城與輕紡萬象城、老城廂11號公館、北方五金城、金港國際等大型商業項目後,逐漸突現出業態結構豐富、定位梯度分明、文化氛圍濃郁的商圈優勢。
水上商圈、衛國道商圈、大沽南路商圈、友誼路等新興商圈,結合城市交通、規劃特點,利用市政、金融配套趨於完善、中高端社區密集程度高的優勢,發展特色商業項目,其市場容量大幅增加,商業氛圍也日漸濃厚。
從商業項目的地理位置看,由於土地稀缺性和黃金商業氛圍,濱江道、南京路等成熟商圈的項目仍然備受關注;從建築類型來看,底層沿街項目在各類商業項目中銷售情況較好,人流充裕,租金看好;從單位面積來看,50至80平方米的商鋪更易於被市場消化,特別為投資型商戶青睞,多用於服飾、皮具等時尚業態經營,易於租戶的引進與變更,降低了投資風險。今年以來,商業中心區商圈租金水平基本持平,而隨著次中心區新興商圈逐漸成熟,市場認可度也將提昇,租金價格將隨之提高。
趨勢
呈南移邊緣化擴散態勢
根據津城房地產業『十一五』規劃,本市將實施『新家園』建設,按照『在城市發展軸區域內、有配套基礎設施的建設條件、距外環線10公裡』的原則,規劃建設10個居住新區,集中建設普通商品住房,每個新區的用地規模都在3平方公裡以上。預計5年內,全市近郊至少將增加30平方公裡的居住用地。按1.5的容積率計算,可形成4500建築平方米的住宅,按人均30建築平方米計算,至少可吸納150萬人口在郊外定居,這對於商業地產的擴張,這無疑是一個巨大的市場。
隨著城市化加速推進,津城商業地產市場『集聚—擴散』的發展趨勢逐漸明顯,由原先的單一商業中心演變為現今的多個商業中心並存的現狀,且在增量幅度上,南部明顯高於北部。以小白樓為北部節點,新興商圈主要分布在海河以西、中環線以南的城市南部,其中尤以河西區和南開區發展最快。據非官方統計,去年本市正式開始發售的商業地產項目中,市內各區商業區位所佔份額分別為,南開區和濱海區域各佔29%,河西、河東、和平三個區各佔14%。由此可見,南開區和濱海區域商業設施建設分布各佔津城商業總份額的將近三成,同時這兩個區也是本市住宅開發發展最快的區域。
另外,未來居住郊區化必然導致購物的郊區化和辦公的郊區化,這也是由於商業地產服務於居住的特征決定的。市區大型超市、專業化賣場的過度集中,使一些商家接連受挫,加之市區商業網點資源逐漸減少,開店成本加大,向周邊尋求新的空間將成為新的趨勢。其中,天一MALL和京津新城MALL的積極推進正是商業城區邊緣化趨勢的有力證明。
亮點
新興商圈開始點石成金
本市『地鐵商圈』一期規劃已經開始實施,將在地鐵1號線沿途陸續建成22個大型商業設施,總建築面積達100多萬平方米,預計到2007年底全線竣工,業態涉及住宅、商務、餐飲、娛樂、購物、休閑、文化等多個方面。據了解,今年在建和將建的地鐵上蓋商業項目主要有營口道出站口32萬平方米的包括高檔百貨商場在內的大型綜合建築;鞍山道站的商業、商務綜合建築;西南角出站口20萬平方米的金盛廣場(含商場、餐飲和高檔公寓);河西下瓦房站商業項目等。地鐵沿線項目將利用地鐵帶來的交通便利和經濟元素大流通,把住宅、商業、休閑等各類場所與地鐵站巧妙地連接在一起,將逐步形成具有天津特色的地鐵『生活圈』,形成新的商業氛圍。
目前,海河綜合開發節點工程的開發已進入了招商實施的階段,周邊商業地產以及住宅地產的開發勢頭越來越強勁,這些由海河節點為核心而形成的海河板塊多數集公寓、酒店、住宅、寫字樓、商業於一體,對其所處區域的整體提昇作用不言而喻。大悲院商圈、海河水上運動大世界商圈將成為今年津城商業板塊的重要看點。
此外,隨著房地產開發大盤社區不斷向城市邊緣化發展,加之『限制大型商業設施建設』和『加大力度發展社區商業』兩項調控規定的出臺,社區商業這種以便民利民的屬地型商業呈現出良好的發展勢頭。其中,太陽城、華苑社區、梅江板社區商業的快速發展態勢和平穩上漲的租售體系便是很好的例證。
問題
重復住宅地產開發模式
在地產圈裡,大家都明白商業地產就長久而言,是最有潛力的投資項目,然而,要是沒有十足把握,最好不要去碰。業內人士告訴記者,現在很多開發商依然以開發住宅的方式開發商鋪,大都采取賣的方式,追求的是現金快速回流。那麼,市場的觀望形勢對這類商鋪的銷售影響最為直接。這類商業地產項目往往規模不大,開發商在前期定位和招商上沒有充分的准備,也不認為『清晰的定位』對商家有什麼價值,所以在招商時往往說不清整個項目的定位到底是什麼。而商家的心理是,不希望僅僅依靠自己來帶動客流,希望整個項目能夠互動起來。商家在選址時,會接觸很多項目,不會對一個項目付出太多的精力去研究。定位不清晰的項目就會失去很多機會。面對這樣的項目,商家也會因此提高要求,開發商也會無法得到更高的利潤。
據一位不願透露姓名的專家介紹,目前津城有很多開發商在商業地產開發上,只是簡單地重復住宅地產的開發模式。專家提出,在開發商進入商業地產市場立項時,首先要做好各種前期計劃准備,要把項目研究擺在戰略層面上來決策。具體實施時,要借助專業力量做好開發設計。
專家指出,在資金上,目前絕大多數開發商開發商業地產的目的就是為了快速牟利,這嚴重違背了商業地產的開發規律。專家提醒,良好的商業物業都是強調持有性的物業,牽涉的資金面廣,資金鏈和佔用的時間比較長,前幾年基本不會有任何回報,也不會有現金流的貢獻,開發商需要做好心理准備;在規劃上,商業網點規劃對商業地產有著至關重要的作用,不同商業形態對城市市政的支持和要求不一樣,然而眼下有的開發商卻與城市規劃處於脫節狀態。專家認為,如果規劃的商業網點不成功,並不能說是商業網點規劃的失敗,主要還是因為商業規劃和城市規劃沒有很好地結合造成的。
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