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華苑是天津市最早規劃、發展並成熟的大型居住區,總規劃約185萬平方米,現常住人口約80000人。隨著經濟的發展、人民收入水平的提高,華苑地區已成為重要的改善型需求發源地與區外人口遷入地,吸引了大量中高端收入人群,為整體區域積累了大量的高素質客源。
華苑的商業屬於社區商業,其中包括兩個社區商業中心??康達時尚廣場和鑫茂購物中心。
名稱 |
建築面積 |
布局 |
主力商家 |
經營狀況 |
康達時尚廣場 |
20000平米 |
一層綜合賣場 二、三層大型超市 |
人人樂 |
較差 |
鑫茂購物中心 |
20000平米 |
一層綜合賣場 二、三層大型超市 |
好利來、永和豆漿 |
較好 |
康達時尚廣場總建築面積約20000平米,其中人人樂超市佔據了二、三層的近15000平米,一層的綜合賣場約5000平米。綜合賣場經營各種服飾、家居、手機、圖書音像制品以及美容美發、快餐等。康達時尚廣場於2005年底正式開業,目前由於仍然處於市場培育階段,在商場的整體布局、經營水平與產品結構則需要一定時間的完善與培育。
與康達時尚廣場相似,鑫茂購物中心建築面積也在20000平米左右,同樣采用了一層百貨,二、三層超市的組合形式;由於鑫茂購物廣場佔據了華苑中心的有利地位,且經過多年市場培育,擁有了固定的客戶群,經營狀況較好,同時也吸引了一些知名快餐品牌在此開店。但由於其賣場建築結構無法滿足現如今綜合型生活超市的基建要求,這在一定程度上限制了其發展。
通過上圖可以看出華苑的社區商業中汽車相關行業佔據很大比例,約為16%,主要集中在迎水道地道附近,這與華苑居住區居民汽車擁有量高有很大關系。另外美容美發、餐飲、金融、房屋中介等社區商業常見業態仍佔很大比例。我們還可以看出華苑的社區商業中出現了一定比例的娛樂業態,從一方面可以看出華苑居住區居民較高的消費水平。
通過調研發現,一批品牌商家(包括威莎世紀、柔婷美容美體、老土壇子酒樓、大鐵勺酒樓等)紛紛進入華苑社區經營,為華苑的社區商業增加了更多看點。
通過上圖可以看出華苑商業租金多集中在2元/天/平米上下,部分商鋪達到3元/天/平米以上,且經營狀況普遍較為良好。
華苑商業中心佔地面積近一萬平方米,總建築面積三萬平方米,位於華苑新城中心大道,與陽光100國際新城隔街相望,將於2006年下半年開業。在本項目所處的華苑大板塊內,還將有近百萬平方米的在建項目交付使用,如俊城淺水灣、仁愛濠景等項目,這些項目無論從規模還是檔次上都處於天津市房地產市場的前列,屆時將有數萬戶居民在此區域居住。項目本身具有很大的區位優勢,且體量較大,如果規劃科學、定位准確、經營合理,『華苑商業中心』將成為當地又一個社區商業中心。