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從河北區建委近日召開的新聞發布會上獲悉,河北區計劃投資50億元,利用3至5年的時間,通過開發改造工程、歷史文化古跡修復重建工程、燈光夜景工程、環境工程和街景立面整修工程五大工程,將中山路建設成為集商務商貿、文化、娛樂、餐飲、旅游等為一體的新型精品街,為本市打造出第二條『金街』,並計劃在現有商業規模的基礎上再增加商業設施50萬平米。
50萬平米的上市量將嚴重考驗市場的承載能力,目前天津商業地產市場短期內已呈現出供大於求的局面,河北區如何在打造市級商業街、拉動經濟發展的同時又使得如此大規模的增量被市場接受、消化,這是擺在政府面前的一道難題。
中山路商業現狀
從上圖可以看出,中山路商業街上的業態以中型餐飲(24%)和金融業(22%)為主,其它業態以美容美發(6%)和藥店(11%)居多,而這些業態有一個共同的特征,即它們都是引導目的性消費的目標型商業,功能上它們主要體現了社區商業的配套作用,再有便是滿足了人們休閑的需要。
中山路商業街是一條以餐飲休閑為主要功能的區域型商業街,引導著周邊社區居民的目的性消費,屬於中型(社區型)專業性商業街;
中山路商業街業態組合形式:中型餐飲業+金融服務業+大賣場(食品型綜超、電器城)。
以北站橋為界,東側中山北路的餐飲業檔次明顯比以西一側中山路的高,而且從體量上中山北路上為小型餐館,外檐形象較差,檔次較低。中山北路上的商業設施以家樂超市及其旁邊的窗簾城(專業商場)為主力業態,輔之以餐飲、娛樂和金融服務業,整體規模較小,屬鄰裡型(小型)商業模式,功能上以社區配套為主。
中山北路商業街業態組合形式:超市+專業商場+鄰裡型配套
大賣場
其中藍色部分為電器城3公裡輻射商圈,紅色部分為大型超市2-3公裡輻射商圈。
通過上圖可見,中山路沿線附近家電賣場以及大型超市的數量與輻射范圍已經能夠該地區居民的日常生活需要;且通過測算中山北路家世界與中山路世紀聯華人流量、提袋率與客單價可以看出三個數值明顯偏低,在一定程度上說明該地區消費水平不高,短期內不適宜繼續增加大賣場數量。
旅游文化類
區域臨近主題性文化項目大悲院旅游文化區、海河樓文化商貿區,鼓樓商業街,旅游商業已基本飽和。
通過上述分析,聯合認為河北區中山路區域短期內不適宜繼續興建大型商業項目,商業街的打造仍應以餐飲與社區生活配套為主,適當輔以娛樂。當然隨著河北區經濟的發展,海河開發改造工程的實施以及規劃中大量高檔住宅和酒店寫字樓的興建將會為該地區帶來大量高端人群,該地區的現有商業結構也會隨之逐漸發生改變。