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天津中原物業顧問有限公司
就目前來看,天津房地產市場經過10多年的發展,一些板塊已初具規模,在當地的影響也日益提高。可以分為兩類:一類是新興板塊,包括以泰達城、老城廂為代表的北部中心區板塊,以及在近幾年啟動的快速路、地鐵、海河板塊。這些板塊往往是依托老城區改造以及大型市政項目而興起,板塊內的樓盤多為自主開發,統一規劃的色彩較弱,因此板塊內的整體優勢和相互借勢效應相對較差。另一類是在建板塊,這些板塊開發時間較早,政府統一規劃,總體規模較大。像梅江板塊、瑞景板塊、奧運板塊都屬於這一類。這些板塊區位整體優勢比較明顯,並且政府對區域的交通、公建、配套設施等方面采用傾斜政策,因此,這些板塊內的樓盤從面市起,就具備得天獨厚的區位優勢。
隨著政府及企業主導的板塊內部資源橫向整合力度的進一步加大,預計未來幾年,天津各大熱點板塊的發展會更趨成熟,將在天津房地產供需市場上扮演重要角色,並在發展趨勢上呈現以下特點。
北部中心區與大梅江板塊南北對峙
2005年,天津樓市最令人期待的『碰撞』將在北部中心區及大梅江板塊之間展開。這兩個板塊均以高檔樓盤為主,隨著政府及企業主導的板塊內部資源橫向整合力度的進一步加大,預計未來幾年,天津各大熱點板塊的發展會更趨成熟,將在天津房地產供需市場上扮演重要角色。且在區域配套方面各有優勢。北部中心區一般被界定為紅旗北路以東、光榮道以南,金緯路、黃緯路、天泰路以西,黃河道、南馬路周邊約8平方公裡的土地范圍。2005年,北部中心區預計上市的樓盤有泰達城、老城廂項目、上海廣洋項目、陸家嘴小伙巷項目、仁恆海河廣場等。未來三五年內,該區域將有上千億的資金注入,總建築面積達到1500萬平方米。北部中心區的優勢在於通過大面積的拆遷為區域性建設做好鋪墊,未來市政配套設施的完善又將極大提昇原有的地段價值和區域認知。同時,通過開發高規格的住宅及商用物業,吸引城市中堅階層和主流家庭,從而實現市中心區域價值的回歸與重塑。由於北部中心區的開發規模較大,並且以高檔樓盤為主,因此,各大開發企業有意識為『北部中心區』概念共同造勢。並且北京萬通、上海陸家嘴等外地企業的進駐,也將提昇天津高檔樓盤的整體開發水平。如果在這一板塊開發上能夠做好住宅與公建的合理比例分配,並且在產品設計上能夠迎合天津主流家庭的需要,未來這一板塊有望成為市中心置業的首選區域。
大梅江板塊包括梅江風景居住區、衛南窪風景居住區、梅江南風景居住區三大區域,是天津高檔住宅最為集中的區域之一。梅江一期在2000年啟動,初始階段定位為安居型住宅小區,興建了雲水園、玉水園等安居項目。隨著2002年藍水假期、芳水園2期等項目的入市,梅江地區逐漸轉型為高檔生態住宅區。2005年這一板塊有順馳半島系列、領世郡、汐岸國際、香濱·左岸、水晶城、海逸長洲等在售樓盤,全年新開工面積達到150萬平方米。大梅江板塊發展至今有以下幾個特點:一是產品類型豐富,高層、別墅、花園洋房均有;均價從每平方米5200元/平方米至9500元/平方米,以中、高端客戶二次置業為主;大梅江板塊的普通住宅戶型設計普遍較大,150平方米左右的戶型為各樓盤的主力戶型,中、小戶型需求較為旺盛,但供應相對短缺。由於大梅江板塊的公交、購物、教育等諸多生活配套尚不完善,目前整體入住率較低。並且高檔樓盤供應集中,競爭激烈導致項目銷售壓力較大。對於大梅江板塊來說,未來開發應著眼於突出其『高檔生態區』的環境和景觀優勢,通過完善生活配套提高入住率,營造成熟、和諧的生活氛圍。隨著城市發展重心南移和市政設施日益完善,大梅江區域仍有較大發展潛力。
北部中心區及大梅江板塊代表了天津高檔樓盤的兩個發展方向。這兩大板塊一個踞北,一個居南,引導天津高檔物業市場形成南北對峙、競爭充分的局面。兩大板塊通過各自在區位及產品優勢的比較上吸引不同置業傾向的消費群,從而推動天津高檔房市場向縱深發展。
奧運、海河板塊異軍突起奧運、海河板塊的共同之處都是依托大型城建項目應運而生,由於看好這些基礎設施帶動的區域昇值,其板塊內的樓盤也將本項目的未來發展前景與『奧運、海河』題材緊密聯系。奧運板塊一般指以奧運會體育場館為輻射中心的區域,該板塊的特點是,產品品質以中、高檔為主;項目綠化率高,公園配套優勢明顯。在產品推廣上,這些樓盤均以奧運概念作為主要賣點,市場反響良好。目前奧運板塊已進入發展的高峰期,板塊內供應物業以高層為主,總規模達到186萬平方米。
奧運板塊的高端產品主要集中在板塊北部,代表產品有時代奧城、仁愛濠景莊園、奧林匹克村、方正·山海天及俊城·淺水灣的別墅產品。這些項目的價格普遍在6000元/平方米以上,最高的獨體別墅單價達到15000元/平方米。中端項目則集中在板塊南部,代表項目主要有凌晟奧園、陽光100國際新城及俊城·淺水灣的洋房、公寓部分。隨著2008年奧運場館配套設施建設的加緊進行、新型居住區的不斷成熟,這一板塊以良好的整體銷售業績,顯示出巨大的上昇空間。
海河板塊泛指海河開發改造沿線區域,其板塊內公建物業比例較大。由於海河開發采用多節點開發的形式,因此海河板塊的覆蓋面較廣,其板塊內樓盤也以各節點為中心分散布局。海河開發一期共有六個節點,分別是運河文化商貿中心、鳳凰商貿廣場、古文化街商貿中心、海河廣場及和平路商貿中心、中心商務區南站地區、海河水上運動商貿區。板塊內的重點樓盤有泰達城、仁恆廣場、海河大道、信達廣場、海景假日、海河之子等。由於海河開發還處於起步階段,板塊內的聚合效應並不明顯。隨著投資1800億元的海河開發向全面實施,將進一步提昇區域內的文化商貿氛圍及金融密集優勢,這也為周邊區域的住宅及商用物業發揮整體競爭優勢創造條件。
對於位於奧運、海河板塊內的樓盤來說,如何將產品與大型市政項目有機接合,在產品規劃和設計中充分考慮奧運、海河開發帶來的人流、信息流以及資金流優勢,這是本市地產界需要破解的新課題。
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