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戴德梁行房地產顧問(天津)有限公司
海河綜合開發及城市基礎設施的建設為天津房地產業的發展帶來了良好的發展機遇,同時土地『招、拍、掛』政策的出臺增加了土地市場的透明度,外地房地產開發商看到這些市場機會紛紛進入,為天津房地產市場帶來了新的活力,同時也使競爭更加激烈。
天津房地產市場已開始進入快速發展時期,拆遷產生的剛性需求不僅帶動了存量房與二手房市場,同時引發了大量改善型購房需求,進而推動了商品房市場的發展。海河綜合開發及城市基礎設施的建設為房地產業的發展帶來了良好的發展機遇,同時土地『招、拍、掛』政策的出臺增加了土地市場的透明度,外地房地產開發商看到這些市場機會紛紛進入,為天津房地產市場帶來了新的活力,同時也使競爭更加激烈。隨著市場的進一步昇溫,房地產開發的熱點區域會不斷湧現,天津房地產市場開發熱點區域的分布可以用『點』、『線』、『面』來概括。
點:主要是指在市中心內環線以內,單個項目佔地面積較少,項目之間呈點狀分布,土地價格較高,以高層住宅為主。由於地處城市中心區,城市基礎設施相對比較成熟,商業配套設施比較完備,人文環境較好,生活較為便利,因而受到注重生活便利性及子女教育等問題的中高收入人群的青睞。目前在售與即將上市的項目約有12個,項目售價在5000元/m2-12000元/m2。有的項目主打小戶型,以個性化的產品設計與較低的總房款吸引購房者的眼光;有的突出都市型別墅生活的概念,不僅提昇整個項目的檔次,還為一些高收入的商務人士提供了更多的購房選擇;還有的以酒店式服務為項目的特色,吸引了大量商務辦公型需求的關注。
線:主要是指海河、地鐵、快速路沿線區域,其主要特點是景觀較好,交通便利,有較高的昇值潛力,其中公建的比例較大。海河市內節點工程大部分將於年內面市,由於海河沿線土地的稀缺性及天津政府對海河開發的重視,海河沿線的項目土地價格較高,而且規劃設計方面的要求高,海河沿線項目售價大多在6000元每平方米-10000元每平方米。地鐵與快速路沿線項目由於出行便利,價格適中,受到大量購房者的關注,成為需求集中的區域。目前地鐵1號線在售和即將推出的項目有11個,快速路沿線在售與即將推出的項目超過10個,這些項目的售價在4000元每平方米-7000元每平方米。地鐵與快速路所帶來的交通優勢與昇值潛力體現在項目售價中,可以使項目的售價比同區域非沿線項目提高300元每平方米-500元每平方米。
面:主要是指大面積整體開發區域,其主要特點是開發規模大,未來發展與昇值空間較大。由於佔地面積較大,因而主要分布在城市邊緣,如外環線兩側與近郊。天津住宅開發熱點『面』主要包括四個區域:一是東部區域,即河東區東部區域、東麗區及津南區北部區域,目前在售的項目如萬科東麗湖項目;二是南部區域,即梅江、梅江南、衛南窪、奧體中心區、王蘭莊以及南外環兩側的廣大區域,目前在售與即將推出的項目有9個;三是西部區域,即西青區中北鎮及周邊區域,未來5年內將建成4平方公裡的西部新城;四是老城區改造區域,包括老城廂、三岔河口、小伙巷、新開路等區域。從上述幾個區域的特點來看,受土地價格的影響,城市邊緣區域別墅與低層住宅的開發量較大,建築容積率較低,而市中心區域高層公寓的開發比例較大,建築容積率較高。對於有一定經濟實力,追求居住環境與舒適度的購房者,城市邊緣的低密度住宅為他們提供了多種選擇。
從天津房地產開發的趨勢來看,市中心區域可開發的熱『點』將逐漸減少。地鐵1號線今年年底即將正式投入運營,2、3號線項目業已列入基礎設施建設日程,海河沿線項目陸續啟動,隨著各線開發的進展,『線』的開發熱度將會在未來幾年內得以持續。『面』的開發將逐漸外移,其中東部區域未來幾年的發展餘地較大。東麗區濱海國際機場周邊、保稅區空港國際物流區、津濱輕軌沿線以及開發區西擴區域,是未來投資開發的熱點區域。海河中游的海河新城已作為天津市2020年遠期規劃中的一個新城鎮提出。隨著城市居住區的逐漸外移,目前配套與交通略顯不足的地區將逐漸成為開發商關注的新區域。
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