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幾個月內,意欲穩定房價、打擊投機的宏觀調控政策接連出臺,各地樓市聞風而動,波瀾起伏。
4、5月間,市區商品房交易量一降再降,跌幅超過20%,而價格反倒屢屢上漲。順馳置業根據房管局公布數據統計,6月上旬市區商品房成交均價相比四月上漲了4.1%,上周交易單價更是史無前例地突破了5000元。
政策一出,成交量隨即下滑,樓市的敏感程度出人意料。天津的房地產市場是否果真如某些專家所言,已經潛伏了『巨泡』?這個市場的真實的,剛性的需求究竟佔到多少?樓市的風雲變幻是受調控影響,還是另有原因?
商品房何以『漲價跌量』
天津中原市場研究部梁女士告訴記者,天津市今年計劃全年上市商品房1300萬平方米,而1—3月的供應量僅為90萬平方米,不及總量的1/10,據推測4—6月的供應也僅僅停留在100萬平方米左右,也就是說上半年推出的房子還不足全年的零頭,那麼這種供應明顯吃緊的狀況將會引發什麼結果呢?
宜人易居集團分析師張德東認為,天津樓市的主力需求集中在中低端,單價4500元左右、總價50萬元以內的商品房是目前市場上的搶手貨。那麼在供應量不足的情況下,首先賣完的一定是這部分產品。隨之產生的問題就是供應結構失衡,即高檔房剩餘、中低檔房緊缺。眾所周知,高檔房的需求量總是有限的,供應結構的高端化傾向不可能改變和提昇購買力,買便宜房子的人終歸還是要買便宜房子,於是這部分需求只能轉移到二手次新房市場,商品房成交量因此下滑。相應的,在此階段成交的商品房中,由於大部分是中高檔,成交結果必然是單價上漲。上述『價漲量跌』的現象因此形成。
需求有變嗎?
那麼二手房的交易量是否上漲了呢?據順馳置業總經理張志勇透露,2004年全年商品房與二手房交易量比例為1:0.67,而在今年1—5月,該比例為1:0.9。也就是說,今年前5個月二手房交易量已基本接近商品房,比去年上漲了34%,這便說明,二手房市場中的確存在大量由商品房轉化而來的需求。
但是,這還不能說明近幾個月來成交總量的變化。根據統計,4、5月間天津市住宅交易總量呈下滑趨勢,業內認為這是受到觀望情緒的影響。張德東認為,政策出臺後,大多數購房者對政策變化的解讀並不專業,外力的影響改變了自住購房者的心理預期和投資購房者的收益預期,觀望情緒一度形成。因此今年5月,商品房和二手房不約而同經歷的成交量下滑風波,即是由這種預期所導致的。但隨著供需關系對市場本身的調節,隨著投機者因政策的出臺陸續出局,市場逐步趨於理性,走向健康,懷疑也將被信心所取代。以車市作比,去年車價大幅降價後市場曾一度冷清,但幾個月內銷量便迅速回增,足見真實需求的作用。
據6月上半月的最新統計,樓市似乎已經挺過了敏感期,觀望情緒開始解凍,市場呈現出陰轉多雲的跡象。目前來看,二手房需求量已經開始上昇,價格也呈回暖趨勢。
市場將穩中有昇
在經濟學中,市場是基礎;在市場中,供需關系是基礎,房地產市場亦不例外。一方面,商品房的價格決定著供應比例;另一方面,供求矛盾也在影響價格的變化。但經濟學家認為,房地產的多種特殊要素使它不同於一般商品,僅靠市場自身的平抑機制難以實現健康發展,必須介入政策影響。而每一項調控都是有針對性的:比如拆遷,客觀上擴大了剛性需求;比如土地供應和融資條件,提高了行業門檻;比如稅費改革,抑制了投機,等等。
4、5兩月,宏觀調控的疾風暴雨襲遍了大江南北,各地樓市的天氣卻呈現出不同的反映。其實這並不難理解,山有山形、地有地貌,當風起時,平原上雲湧,森林中寂寞。房地產市場也是如此,當調控對某地樓市屬於『無病問醫』時,樓市便不會太敏感。拿天津舉例,它既不是毫無機遇的稚嫩市場,也不是投機遍布、熱錢翻滾的一線城市,它表現出的觀望、短期回落等現象恰恰是客觀而真實的,也證實了市場穩中有昇的發展趨勢。(吳江)
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