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隨著市中心可供大面積開發的住宅用地的減少,今後新住宅項目將越來越呈現出以市區小盤及邊緣超級大盤為主的開發特點。到目前為止,天津市土地交易中心今年成交的市中心地塊都在7公頃(7萬平方米)以下,而今年開盤及亮相的市中心樓盤多數也在3-14萬建築平方米(容積率2.9-3.8),同時,邊緣區域大型綜合住宅項目也將增量上市,如西部新城、津南雙港區金地項目、梅江灣新項目等。可見,今後消費者選擇住房不但要考慮價格及地段,還要從樓盤規模等方面全面了解、斟酌。記者為此采訪了建設部住宅產業專家委員會委員宋序彤、天津城建學院王建廷教授及房地產顧問公司等業內專業人士,集中了他們的分析。
大盤重點在整體品質超前
宋序彤、王建廷等專家分析說,現在的大盤規劃設計要求以現代城市規劃理念對居住區進行整體綜合布局的,各項職能空間不再被機械地割裂,而且有方便充實的消費娛樂及就業功能。同時,由於正在興建的大型住宅區具有建立新的城市標志建築群及人文環境的意義,所以其規劃設計及建築品質應更加超前,能保證在很長的時間內不落伍。
大盤品質超前主要表現為,首先,建築設計要體現城市發展的步伐,無論環境設計還是建築材料的選用,都有較高標准;其次是合理配備大小配套設施,除了交通站點、醫院學校,超市便利店外,還要增加更多的就近消費服務設施,或欲留出一定的增設其他設施的空白用地;第三是有科學的開發節奏,不要拖得時間太長,使該區域先前入住的居民面臨長年面對工地的煩惱。
小盤重點在環境設計揚長避短
市區內10萬平方米以下的樓盤多為零星插建的項目,地段價值是項目價值的主要支橕點,所以,小盤項目開發要根據地段特點進行定位。如處在CBD區域的住房主要定位特征要體現辦公居住兩相宜的特色,而旅游海河風景區等則體現更加舒適優美的高檔人居定位。
同時,由於小盤項目的設計布局受周邊建築影響較大,所以新建小盤項目應盡量揚長避短,比如在天津海河沿線及旅游區域內的小盤,就可以盡量使樓盤與外部景觀及設施產生共鳴,而CBD區域及主乾道附近的小盤,環境設計就應突出鬧中取靜的特點,盡量利用多種綠化技術提高景觀環境品質,減少嘈雜的外部環境影響。
大盤小盤優勢對比
環境景觀
邊緣大盤
內部景觀★★★★☆ 外部環境★★★☆☆
優勢大盤的規模效應使其容易進行整體景觀設計,可以通過調整建築組合及高度等來達到居住區內最佳景觀效果。如本市第一個大型居住區華苑及目前景觀特點突出的大梅江等。大型居住區的環境設計的趨勢是:減少過大的中心花園,盡量使居住區內景觀均勻分布、以人的活動為核心,移步異景,突出人的可參與性。
劣勢如果整體設計不合理、如中心廣場過大、會造成社區內居民集中聚集使環境顯得擁擠嘈雜;如硬地過多而樹木較少,則容易造成居住者不安全和易疲倦的感覺,影響居住情緒。
市區小盤
內部景觀★★☆☆☆外部環境★★★☆☆
優勢景觀環境方面小盤總體上比大盤靈活性差,受周邊環境制約較嚴重。但是處於海河、津河沿線等風景區域的小盤反而容易『借景生情』,通過巧妙的設計營造出超出一般樓盤的好景觀。
劣勢多數小盤在景觀設計方面要增加更多投入纔能達到較高水平,而通常情況下,開發商不願意犧牲容積率來增加景觀綠化等,特別是小於5萬平方米的小盤,幾乎沒有做景觀的地方。
配套設施
邊緣大盤
內部設施★★★☆☆ 公共設施★★★☆☆
優勢新建大型居住區都有完善的內、外部大小配套規劃設計,而且有相應的娛樂、健身、購物、休閑等場所,可以給居住者帶來方便時尚的居住生活。
劣勢因大盤的配套設施不能在短時間內完善,配套設施的使用及新商圈的形成都要有一個逐步成熟的過程,此時的飯店及商場等消費成本可能較高。
市區小盤
內部設施★★☆☆☆公共設施 ★★★★☆
優勢市中心小盤多數處於城市成熟配套區,周邊有相應的文化娛樂及購物消費設施。
劣勢除了酒店式公寓等特色項目,市中心小盤內部設計通常很簡單,沒有健身等設施,如果周邊也沒有相應的娛樂休閑設施,其缺陷就比較明顯了。
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