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與去年高檔房項目紮堆梅江地區有所不同,以三岔河口、老城廂、北部海河沿岸為代表的北部城區,成為今年高檔住宅項目供應的新熱點地塊。天津富力城、老城廂11號公館、海河大道、萬通上游·國際等一大批高檔樓盤都將在今年上市銷售,北部城區大有與梅江等城市西南板塊爭奪高檔住宅話語權之勢,這些項目的集中上市將改變傳統天津樓市格局。同時,由於這些項目大都是以住宅為主的高檔商品房項目,且大都是高層建築,地段、建築類型、人文環境的類似使這一區域的樓盤競爭更加激烈。
高檔房增量300萬平方米
據不完全統計,在三岔河口、老城廂以及河北區海河沿岸地區,將會有總建築量近300萬平方米的新項目在今年上市,而這些樓盤基本上都以高端市場為主攻方向。
東起東馬路、西到西馬路、北起北馬路、南至南馬路的南開區老城廂地塊,總佔地面積80萬平方米,總建築面積近225萬平方米。其中,住宅總建築面積近129萬平方米,全部定位於高檔市場。預計該項目全部完工需要3至5年時間,將有約3.5萬的住戶、人口約15萬左右(未包括辦公和境內外旅游人士),是集文化休閑、生態居住、酒店旅游、特色商業、金融商務等多元化城市功能於一體的高檔區域。
紅橋、河北和南開三區交界處的泰達城地塊,總投資額超過70億元,總建築面積達150萬平方米,分四個地塊進行開發。其中東北、西北、西南三個地塊為110萬平方米的住宅,東南地塊為40萬平方米的公建。規劃中的泰達城將結合海河開發和治理,利用海河、南運河、子牙河的自然景觀和區內的文化名勝,建設包括商業、旅游、娛樂、寫字樓和高檔住宅在內的高檔生活社區。
位於海河東路以東、濱海路以南、建國道以北、勝利路以西的海河大道項目,總建築面積30萬平方米,是這一區域最大規模的集公寓、商住、辦公、娛樂為一體的建築群體,同樣定位於高端客戶。該項目由20餘棟小高層和高層組成,整個居住空間構成基本形成半圍合空間,百米以上的樓間距保證了小區內三大開闊的組團綠地,並與海河之間的35米綠化隔離帶形成了景中有景、綠中有綠的多重結合。一期10萬平方米已在5月27日開盤。
外地理念帶動高檔房昇級
上市面積如此之大,時間如此集中,產品定位如此相近,這會不會引起該地區高檔住宅的供應過剩?對此問題,開發商卻是胸有成竹。以廣州富力、北京萬通、北京中新、上海廣洋、上海靜安為代表的外地開發商表示,將會把廣州、上海、北京等城市先進的開發理念引進天津市場,因此並不擔心同質化競爭。
『我曾經考察過天津的很多高檔房項目,說實話,和外地城市相比還有很大一段差距。』天津富力城房地產開發有限公司董事長謝強對記者說,『很多號稱高檔的項目在品質上沒有達到高檔的層次,只是在價格上拔得很高。有些高檔項目整體上做得比較好,但在一些人性化細節方面卻沒有到位。』
廣東富力在中國房地產企業綜合排名中名列三甲,注重細節處理是其開發高檔樓盤的一貫作風。天津富力城繼承了粵派細膩的地產開發風格,建築形態以26到28層短板純南北向住宅為主,均為單體建築,最多兩幢樓體聯體。由於樓體進深僅有十二三米,因此戶型更加豐富,其中78平方米南北通透的小兩室和114平方米的小三室是其戶型中的亮點。令人耳目一新的還有項目的南派景觀設計,多種不同層次的綠色植物以及園林小品、溪流池塘等,形成豐富的景觀效果,讓天津購房者第一次領略到南方園林的特色。同時,富力城還將把南方非常普遍的高級會所、特色商業引入社區。
萬通同樣是一個善於『造夢』的開發商,它打造的上游·國際主打『都市生活』的理念,規劃上對三岔河口原有城市肌理進行合理的梳理,保留原有街道的尺度和空間感,保留原有樹木的生態性,借鑒歐洲國際大都市街區模式,打破傳統封閉小區的空間束縛,並通過高層和低層建築形式的結合,在沿街底層建有酒吧、餐廳、超市等一系列配套設施,為居住者提供充分便利的生活環境。
高檔項目盤活北部老城區
對於北部老城區即將上市的大批量高檔住宅項目,一些專家有著不同的看法。天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛認為,在北部老城區開發每平方米七八千元的高檔項目,而且建築面積如此之大,的確要面臨較大的風險,因為畢竟在大多數天津人的印象裡,這一地區並不是一個傳統的高檔居住區。即使項目規劃、產品質量過硬,人們的居住習慣還是很難改變的。
『這的確是我們需要仔細考慮的問題,但也不能因此而畏首畏尾。』天津泰達萬通房地產開發有限公司總經理武曉卓說。他認為,老城廂、三岔河口以及河北區海河沿岸地區,實際上根基都非常好。比如老城廂是天津富商最早的居住區,三岔河口是天津城市的起源之地,河北區海河沿岸附近則是當年的意租界。這些地區都擁有悠久的歷史、豐厚的文化底蘊和人文氣息。只不過由於上世紀二三十年代天津的城市重心逐漸南移,北部老城區纔逐漸淡化。經過多年的老城區改造,這一地區原有的危陋平房基本被清除,周邊道路交通的改造更使得這一地區的居住環境得以極大改善。特別是海河綜合開發的啟動,更為北部老城區的復興創造了機會。
不過,無論是萬通、中新還是富力,都表示面臨著非常大的壓力。『畢竟這一區域是天津的根基之地,如果建設不好,真是對不起天津人民。』天津富力城的謝強董事長說,『所以我們在規劃時充分考慮了歷史、人文、傳統等方方面面的因素,保留了許多原有的歷史建築。我相信,這些高檔住宅項目的開發,將使沈睡多年的北部老城區煥發出新的活力。』(姜昊)
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