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天津『十二五』樓市亮點:南開區篇 天津『十二五』樓市亮點:河西區篇
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現在如果你去問天津人最想在哪裡買房,十個人中有五個會選擇河西區。原因不外乎三個,市中心地段、配套發達、區域文化氛圍濃厚。2011年,天津樓市格局面臨洗牌,河西區樓市的熱點又會集中在那些區域呢?
梅江河西片:昇值還有三成空間
梅江片區是天津最受關注的居住區之一,隨著梅江地區可開發土地越來越稀少,梅江區域的房子昇值空間也越來越被看好。不過即使同在梅江區域的各個社區,以河為界也分屬河西區和西青區,不同區屬的房價也有較大反差。
同處友誼南路上的海逸長洲、華廈津典、弘澤印象等樓盤售價都已經達到2-2.4萬元/平方米,而津門湖等項目的臨湖房源眼下售價仍在1.5-1.7萬元/平方米左右,兩類樓盤分數河西區與西青區則是造成價值區分的重要原因。
『河西區內的梅江居住區開發較早,多數都是現房和准現房樓盤,商業配套也已經成熟,因此該區域的房產增值很快。五水裡和弘澤印象等社區的房源在二手房市場已經成為搶購熱點,很多購房者甚至願意用超過商品房的價格購買這些區域的二手房。』21世紀不動產經紀人小孫表示,以梅江區域100平方米左右房源為例,一些3年左右的次新房售價能夠達到200萬元以上,而在售的外環線附近新盤售價只有160-170萬元。
業內人士表示,天津人傳統的地段情結是決定著房產價值的根本因素,而西青與河西的不同區屬也是決定房產屬於郊縣還是市區的分水嶺,業主的戶口問題,以及一些外地人買房的藍印戶口等問題都隨之尖銳。同時,商業、休閑等配套設施的成熟,以及學校等教育配套的完善都是購房者青睞河西的重要原因。
由於以上種種原因,梅江片區河西區與西青區的房源差價未來還會繼續加大。2011年,梅江外環線周圍的幾個在售樓盤都將陸續售罄,二手房市場裡梅江區房源的競爭更加紅白可見。『總體來說,梅江區域未來發展趨勢都不錯,2011年即使市場調控也不會出現明顯降價,尤其是隸屬河西區的各社區,估計還有30%左右的昇值空間。』鏈家地產經紀人陳小姐直言,2011年梅江片區的房源競爭力在二手房市場表現得會更加明顯,今年很多買家周旋各社區之間選房談價,但最終很多買家還是寧肯選擇價格較貴的河西區房源。
『市內六區現在新盤越來越少,二手房中的次新房房源也越來越緊張。估計以後昇值空間肯定很大,不如趁現在盡早押注一套,自住也方便,今後轉手肯定也能昇值。』購房者李大爺表示自己選擇河西區的原因很直接,能住也能昇值。『現在出了限購令,以後市中心房子想買都難,現在要買就要選個地段、房型都理想的,就算一步到位了。』
三大片區:買家特別青睞
人民公園片區、體院比片區、掛甲寺片區是河西區被購房者特別看好的三大片區,也是2011年河西區樓市預計價格和成交量業績都將持續飄紅的區域。
位於河西區北部的人民公園片區,緊鄰小白樓、馬場道等市區商業中心區,發達的公交線路和地鐵1號線等也讓該區域的出行便捷度更高。同時,該區域毗鄰的大沽南路、廣東路-九龍路、瓊州道-永安道三大商圈,餐飲、娛樂、購物等商業設施齊全,又有恆華大廈、青年創業廣場等多個寫字樓環繞,這些都讓區域形成了自給自足的獨立體系。社區市場、便利店、大型超市及百貨商場等生活配套,上海道小學、新華中學等重點學校的教育資源,濱海醫院和社區醫療站等設施配套等等,都讓該區域具備了非常完善的生活功能。
我愛我家永安道店工作人員表示,人民公園片區內二手房目前均價為15000至16000元/平方米;永安道沿線泰達園、羅馬花園等高端社區目前均價則已經高達24000元/平方米左右,並且成交房型中近一半都是三居室大戶型房源。『限購令出臺後,很多青睞市中心房源的購房者都改變了過渡性購買的初衷,改為購買大戶型一步到位。』業內人士認為,2011年市中心區域的大戶型成交可能會小幅昇溫。
另一個河西區的焦點區域則是體院比片區。與其他區域相比,體院北片區所擁有的天塔風景區、水上公園等自然休閑資源是市中心絕無僅有的,因此不少買家不惜重金在此求購鬧中取靜的房源。緊鄰友誼路及南開區水上、奧體中心的體院北片區同樣擁有密集的交通線和生活、購物等配套設施,而華夏未來少兒藝術中心、濱湖小學、實驗中學、體育學院等教育資源和腫瘤醫院、環湖醫院等大型專科醫院的配套也讓該區域的生活指數更高。賓館西路一家二手房中介公司負責人表示,目前該區域內的二手房以房齡20年左右的公產房居多,單套面積較小,其中一居室主要集中於40至50平方米,二居室多在60至70平方米之間,均價保持在12000至13000元/平方米左右。
據了解,2010年剛被摘牌的體院北地塊眼下已經成為不少購房者密切關注的對象,預計2011年該區域樓盤的亮相將掀起天津樓市的一股小高潮。
此外,掛甲寺片區也是河西區眼下的熱門區域之一,地鐵1號線土城站、南樓站的設立大大提昇了該區域的交通便利性。而嘉茂購物中心、國美、蘇寧等不同類型的賣場和綜合商業設施則構建了餐飲、娛樂、購物、寫字樓等商業商務配套齊全的南北大街商圈。加上四十二中、二師附小等教育資源和天津骨科醫院等天津著名的大型醫院,該片區的生活氛圍濃郁也是很多買家關注的重要原因。據了解,由於該區域商業、住宅、寫字樓集中,二手房買賣及租賃行情都在看漲,眼下房齡10年左右的一、二居室戶型都很受市場青睞,小戶型二手房的成交均價約為13000-16000元/平方米,商品房價格更是高達2萬元以上。
商務產品:未來最焦點產品型
除了居住產品外,河西區未來的商務產品也是樓市的大熱門。據了解,目前全區商業網點總面積達150萬平方米,其中一萬平方米以上的大中型商業設施達到25家,人均商業面積為1.3平方米。
根據天津市政府『天津文化中心』的建設規劃,河西區西側與規劃建設的天津行政中心和接待中心毗鄰,用地總面積90公頃,總投資近60億元。項目將整合周邊現有的中華劇院、天津科學技術館、天津博物館、銀河公園等重要公共設施資源,加強單體建築之間、建築與整體環境之間的有機聯系和互相協調,展現天津的文化氣息,建成後將成為天津城市新地標,成為天津市新的『城市客廳』。
在這種商務商業氛圍的包圍下,河西區2010年區域經濟發展重點項目總數達37個,建築總面積為267.7萬平方米,總投資額達237.9億元,其中12個重點竣工項目和20個重點建設項目以商業和酒店、寫字樓為主,這些項目建成後將為河西現代服務業發展提供載體支橕。
2011年,住宅市場面臨著宏觀調控的震蕩,更多買家開始關注商業商務地產市場,而河西區隨著這些商務項目的落成則預先為購房者提供了更大的選擇空間。『商業屬性的地產產品不受第三套貸款的政策限制,其五成首付比例也與第二套住宅貸款相似,對於購房者來說壓力增加尚可承受。同時,商業屬性項目面對的商務辦公類租客其實也是未來天津市商務市場快速發展的生力軍,其經營前景比較樂觀。這些原因都將推動商業屬性項目在2011年的行情看漲。』業內人士表示,河西區大量商業屬性產品的開發剛好吻合目前樓市的需求,也將形成未來樓市的發展趨勢。 (安元)
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