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天津『十二五』樓市亮點:南開區篇 天津『十二五』樓市亮點:河西區篇
天津『十二五』樓市亮點:和平區篇 天津『十二五』樓市亮點;河東區篇
天津『十二五』樓市亮點:紅橋區篇 天津『十二五』樓市亮點:河北區篇
中山路、金緯路、獅子林大街、金鍾河大街......近兩年來,在河北區這片土地上,一批批新項目為河北區的樓宇經濟帶來了難得的發展機遇,在不知不覺中點燃了自己區域價值的黃金時代。未來,隨著地鐵二、三號線的開通,河北區還將繼續崛起一批新好商業、商務設施,從而帶動交通樞紐型商業布局的形成,為河北區區域樓市發展提供新的強力引擎。
『十二五』新規劃擴展區域昇值空間
區域規劃是影響樓市發展的一個重要誘因。近幾年來,河北區的區域面貌有了天翻地覆的變化。根據規劃,河北區打造了『一城五帶』的產業發展空間布局,『一城』——以天津站地區和海河意奧風貌建築群為載體,打造集樞紐經濟、商務商貿、旅游經濟、夜市經濟為一體的『天津不夜城』;『五帶』——海河東路商務經濟帶、中山路文化商貿旅游經濟帶、金鍾河大街綜合商貿服務帶、八馬路生態休閑商貿帶、南口路都市工業和創意產業帶。由此,也為這些板塊周邊樓盤項目的價值提昇創造了絕佳的條件。對於海河以北的區域,河北區毋庸置疑的佔據了海河沿線最大的面積區域,對於河北區而言,早年前樓盤市場曾經不溫不火,呈現一個短暫的低溫區,但是隨著近年樓市的火爆,河北區住宅市場引發了天津樓市的購房者人群關注。特別是海河沿線及金鍾河大街、中山路等板塊內樓盤,均價漲至萬元以上,讓宅投型的投資客看准了未來的市場。
根據『十二五』期間公路建設發展規劃,將啟動建設規劃路網中的一些重要項目,如唐津和京津塘高速公路的拓寬改造,濱海新區西外環高速、濱石高速、新楊北公路工程,外環線東北部昆侖北路北延線建設,改善市區東北部的交通狀況,增加海河中游地區南北向運輸通道,疏解外環線和唐津高速的交通壓力。對普通乾線公路進行擴容改造,提高通行能力,這些都將為城區東北部的樓市發展提供了新的昇值空間。
縱觀河北區目前的新興小區現狀,具體到項目而言,從地理位置上來看,海河大道位於內環中心,緊鄰海河,屬天津市海河改造工程的一部分,最具環境優勢;愛家星河國際、宏業廣場、北斗星城三個項目則均位於中環線以內,區域優勢較為明顯。除了交通為項目帶來優越條件外,城市規劃的提昇與發展也為河北區的居住環境有了前所未有的改善,例如:海河大道周邊有超市、學校、銀行等,配套完善並且有較高的品質;愛家星河國際區域生活配套有樂購、華潤萬家超市、幸福道商業街等,學校有天津二中、鐵路一中;春和景明周圍有多家超市,如家樂、樂購等,多條公交線路、地鐵5、6號線途經項目;宏業廣場緊鄰地鐵3號線,中山北路新商貿中心和大悲院商貿中心環繞四周;北斗星城周邊有多所重點中學,教育系統較為完善,社區內設游泳池、美容中心、咖啡廳等,使業主生活更為豐富和方便。與過去單一的社區居住屬性對比,盡管近一兩年,河北區的新建住宅正在逐漸增多,卻在某種程度上具有差異化特征,消費者可以針對自己不同的居住及生活需求選擇不同的住宅項目。
可以看出,河北區近兩年來開工建設項目大都為住宅產品,且都以中小規模為主,雖然項目數量較多,但其後期上市總量相對較少,加之現有項目大都處於銷售的黃金期或是尾期,因而河北區房地產市場供應量也會有所控制。與此同時,河北區市場需求會有所提昇。面對如此的供需關系,業內人士預計,今後一段時期內,河北區房屋銷售價格仍會有一個較大空間的提昇。隨著河北區拆遷增多,將會湧現較多項目的啟動,帶動整個區域房地產市場價值的提昇。作為市內六區之一的河北區目前在售項目較少,但區域交通較便利,未來發展空間較大,將會受到各類人群關注。
綜合優勢吸引樓市投資
商業地產項目的建設運營,標志著城市功能和城市經濟發展進程。『十二五』期間,在城市區域新定位帶動下,河北區樓市經濟發展也將進入快車道。第一太平戴維斯天津分公司總經理朱天博介紹,新的經濟增長推動了商用物業進入新一輪昇級換代期,各種大型標志性特色商業進一步豐富了區域休閑商貿功能,進而拓展了樓市昇值空間。
南開大學經濟學博士劉玉錄認為,從規劃角度來看,道路條件的改善,不僅僅能緩解交通壓力,還可以對區域的經濟環境起到杠杆作用,促進周邊土地昇值,促進其他相關產業的發展。可以預見,『十二五』期間,道路配套的逐步完善將對河北區區域價值起到明顯拉動效應,板塊借助交通完善而實現了價值騰飛。
此外,河北區是天津市發祥地之一,既有較為深厚的歷史、文化積淀,又佔有較好的地理位置,與其他區縣比較,有資源上的相對優勢。從區位、交通上看,河北區位於市區東北部,地處全市的中心位置,既有鐵路『兩站』、縱橫交錯的公路網絡和京津塘、津薊高速公路出入站口,又有即將建成的東、西『兩縱』快速路和京津城際快速鐵路,交通便捷,四通八達,形成較密集的人流、物流、交通流。從歷史發展上看,該區有百年老街中山路,華北名剎大悲禪院、較為集中的意奧風情西式建築群體、多處歷史遺跡、革命遺址、名人故居等人文景觀,濃縮了近代、現代歷史的變遷。從水體資源上看,海河、子牙河、北運河、新開河、月牙河、北塘河等六條河流沿區或貫區而過,構成了豐富的水體資源,在市內各區所不多見。種種優勢綜合作用在一起,吸引了大量資金湧入。
板塊的發展潛力首先被商家的慧眼所發現,這正是為什麼有很多地產大鱷爭先在河北區拿地的原因所在。
2010年年初,中海地產拍得河北區鐵東路東側地塊,成交總價27億元,溢價7.6億元,該地塊東至曙光路,南至志成道,西至廣賢道、鐵東路,北至海河意式風情區,規劃用途為商業與金融業、住宅和居住型公寓,總佔地150442.2平方米,總建築面積約49萬平方米,包括36萬平方米住宅和13萬平方米的公建配套,樓面地價約為5510元/平方米。
根據參與競拍的中海項目相關人士表示,拍下該地塊不僅昭示了其開發天津市場的信心,更加完善了公司在環渤海區域的整體布局。『天津的城市發展速度非常快,房地產市場也越來越吸引外資、外地大型開發商的關注。之前公司在天津市場開發的項目取得了較好的業績,增強了拿地的信心。鐵東路地塊位於河北區中環線附近,周邊地鐵、快速路、北寧公園等交通、公建資源豐富,因此該項目建成後將會吸引天津及外地的中高端客戶資源,未來前景看好。』
除此之外,2010年6月,中鐵建拍下河北區金鍾河大街北側三地塊,成交總價40.323億元,總面積約86.78萬平方米,樓面價約為4646元/平方米,規劃為58.26萬平方米的住宅和28.52萬平方米的公建,項目預計將於近期動工,2011年10月份上市銷售;另一方面,在河北區周邊的舊城改造工程中,五礦置業也將開發一個超大型項目,總建築面積達365萬平方米。
可以預見,未來的河北城區,新上市樓盤將更加豐富,既有高端住宅,也有限價商品房、經濟適用房,可以滿足不同百姓的需求。(董昊林)
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