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『這一批房子的均價大約4萬元/平方米。這個月的中下旬,我們可能推出一批新的房子,價格會上調。』昨天,作為雅戈爾當年震動杭州全城的地王項目,位於西湖區文教板塊的雅戈爾·御西湖銷售員在電話裡表示。
杭州官方『透明售房網』數據顯示,10月25日,雅戈爾·御西湖開盤推出的3號樓均價為35645元/平方米,11月17日第二次開盤,正式推出5號樓62套房源,均價大約4萬元/平方米。一個月時間不到,逆市上漲約4000元/平方米。
雅戈爾·御西湖並非個例。通過同一樓盤的價格走勢比對可以發現,在杭州市中心、城西、城北、錢江新城這些板塊,調控半年來,大批新盤的成交均價不跌反漲,尤其是近一兩個月來,上昇幅度明顯。
克爾瑞杭州公司總經理劉晨光在接受《第一財經日報》電話采訪時介紹,與調控之前相比,杭州房價依然高位盤整,主城區不少的樓盤雖然縮量嚴重,但是仍然經歷了不同程度的上漲。
遠洋地產杭州公司營銷總監何劍也對記者表示,杭州一手新盤市場,並沒有出現實質性的價格下跌。同時,近兩個月的成交量已經接近五六月的低谷,一些改善型購房者逐漸放棄觀望,重新入市,市場處於溫和放量的狀態。
大供應、久蓄水,刺激銷售
綠城旗下的西溪誠園5月之後共領出4張預售證,7月開盤的成交價格為32000元/平方米,9月底開盤的成交均價為33412元/平方米,10月底開盤的成交均價攀昇至36928元/平方米。短短三個月,該樓盤均價已經上漲5000多元/平方米。
遠洋公館的房價也有明顯的增長。9月份,遠洋公館開出的新一批房源為35983元/平方米,11月底新開的這一批,成交均價高達39561元/平方米。
何劍指出:『遠洋公館目前的購買主體以杭州本地人為主,外地人比例不高。從客戶構成而言,杭州一手市場,投資客基本已經暫時退出市場。』眼下杭州的一手成交量保持在一個不錯的水平線,與新盤集中在今年下半年的後面幾個月存在緊密聯系。在經歷了半年左右的政策消化,一些改善性購房者認為,房價下調預期明顯減弱。
11月,隨著市場對調控政策的逐步消化,杭州樓市繼續高位運行。透明售房網數據顯示,11月杭州市區(含蕭山、餘杭)商品住宅成交5334套。或許是為了在年底前完成銷售業績,不少樓盤紛紛搶在年末開盤。據不完全統計,12月,杭州預計有38個樓盤計劃推出新房源,保守估算有萬科·草莊、綠城西子·田園牧歌等4000餘套住宅房源上市。
劉晨光告訴本報,除了擴大供應,開發商延長客戶蓄水的周期,也是維持當下成交量的一個內在因素。『一個新盤,原先可能推向市場之前僅僅蓄水一個月,現在是持續蓄水幾個月,然後一次性釋放。』
『杭州一個很知名的開發商,在銷售監管資金制度正式實施的時間之前,一天內搶先領出大批預售證。事實上,這家公司並沒有集中將這些房源推向銷售市場,而是控制著,少量多批地推出,保持著自己較好的去化速度。』劉晨光還指出,從目前的市場銷售來看,杭州的多數開發商沒有保本甩賣的想法,公司現金流暫時充沛,沒有形成大幅度降價的設想與現實。從調控效果來說,對於投資和投機客,政策效果基本達到,但是對於整個房產市場來說,價格並未有真正的松動。
明顯的冷熱不均
樓市新政正在杭州發酵。萬科杭州公司一位人士私下表示,對於開發商而言,以往的預期很一致,都是持續看漲;如今,在調控背景之下,開發商陣營對於土地市場、新房銷售市場的判斷出現了明顯的分化,繼續激進與選擇保守並存,並影響著各自的市場行動。
劉晨光認為,眼下,杭州一手新房市場的表現是冷熱不均。龐大的新增供應量,以及客戶蓄水時間的刻意拉長,刺激了銷售數據的轉好。部分知名企業推出的新盤,依然獲得熱銷。它們的定價相比調控之前變得靠譜一些。但是,總體來看,不可否認的是,多數新盤的銷售遭遇較大壓力,銷售速度緩慢。去年是托關系留號子買房,今年的部分遠郊公寓是托關系退房。因此,後市市場的回暖尚不容樂觀,依然是個未知數,各方宜嚴密關注。
一個新增的變量是,近期杭州樓市再次直面尷尬狀況:多家知名地產商似乎不懼調控,參與制造了新一輪的地王潮。廣宇集團管理層人士分析,『我覺得最近的土地市場回暖,屬於開發商防通脹之舉。土地市場的昇溫反過來會對新房市場形成漲價預期。這種預期通過媒體輿情會被放大。而中央現在主要關注物價,等CPI穩住了,可能就會回頭來治理房地產,所以年底到明年初的政策窗口期是比較微妙的。不過,一個基本事實是可以確立的,那就是土地市場持續火爆的話,明年漲價預期強烈,調控政策走向引發猜測。』(葉國靖)
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