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樓市調整已開始了大半年,作爲參考價格的擬售價與實際成交價漸行漸遠,尤其是11月份,近50個項目的集中入市,導致這一現象尤爲明顯:一邊是擬售價格的虛高,一邊是成交價格的大幅縮水。同一個樓盤,網上公式的擬售價與實際的成交價,每平方米幾千元甚至上萬元的差價讓買房人感覺簡直“霧裏看花”。
價格是多數買房人最看重的因素,但就是在簡單的定價環節,開發商卻花招百出。對於當下買賣雙方的博弈期,房價到底價格是漲是跌?本報記者進行了深入探訪。
●高標低賣買房人感覺挺合適
“開網店時我發現,無論標上什麼樣的價格,買家總是不停地討價還價,不是希望抹掉零頭就是要求免費快遞。於是就索性把商品標上高價,再推出限時7折搶購的活動,到最後,實際的成交價格比照先前不但沒降,參加搶購的買家反而增多了。”聊起自己的生意經,兼職開網店的小王頗爲得意。但說起不久前的買房經歷,卻連連表示自己醒悟得太晚,“中招了”:這類高開低走的手法,開發商們運用起來更加的爐火純青,小王一直到簽約後,才發現自己買的房子與仍舊在售的前一期單價基本相同,並未得到想象中的實惠。
就在11月份,小王和家人在通州看了多個樓盤,最後將目標鎖定在了新城區運河附近的某項目,唯一的障礙是2.4萬元左右的預售均價讓小王連連搖頭。正當準備放棄時,售樓員適時地告訴小王,具體樓層的具體戶型的定價更合適,比如正在銷售的8號樓,6、7層135平方米的三居室,實際售價爲18000元/平方米左右,總價大概在250萬上下,由於均是高層板樓,並不存在朝向採光的問題。另外,10層以上均價則相對較貴,但也僅爲19000元/平方米,依舊遠低於24000元/平方米的預售均價。爲何實際售價比均價差了那麼多?售樓員解釋道:“同期銷售的9號樓價格在245000元/平方米左右,位置更加優越。由於原本是打算明年推出的,現在雖然拿出來銷售,但並不着急賣,建議您多考慮8號樓,價格很優惠。”並排的兩棟樓,單價差了5000元/平方米,一套三居就差了六七十萬元。這麼一對比,小王反而感覺到是機會出手了,當即就預訂了8號樓的一套三居室。
“但到現在才發現,自認爲很優惠纔買下的房子實際並未便宜。”回過頭來小王在交易管理網上發現,該項目8月份的預售均價爲2萬元,實際成交價爲1.8萬,如今預售均價提到了2.4萬,實際成交價仍是1.8萬。
先標出較高的預售價,在買房人感嘆調控無力時,適時地報上實際售價,並冠以優惠、折扣等“帽子”,讓買房人重燃希望,但實際價格卻並未鬆動。在與調控政策的博弈中,開發商高開低走的手段屢試不爽。
●多數樓盤成交價低於擬售價
記者從北京市房地產交易管理網獲悉,11月25日前新增的預售項目,平均擬售價達到了2.45萬元/平方米,相比10月同期的20087元/平方米及9月份的21131元/平方米,均有大幅提高。但實際成交均價爲20144元/平方米,相差甚遠。
由此可見,近期新增預售項目的擬售價格與實際成交價格的差距正在逐步加大。如運河灣的最高擬售價格爲26000元/平方米,實際成交價格卻爲18761元/平方米,低了7000元/平方米;倚景園擬售價格39466元/平方米,實際成交價格爲36472元/平方米,低了3000元/平方米;新華經典麗園擬售價格爲31995元/平方米,實際成交價格爲23613元/平方米,每平方米低了8000元。
另外,記者還注意到,越是高端樓盤,實際成交價格與擬售價格的差距越大。有京城第一貴之稱的霞公府,擬售價爲107742元/平方米,實際成交的價格則爲94092元/平方米,相差1.3萬元/平方米;CBD核心區的禧瑞都擬售價格超過7萬元,實際成交價爲6萬元,相差1萬元;朝陽區的另一高端項目紅璽臺同樣如此,最貴爲64614元/平方米的擬售價,實際成交則爲57380元/平方米。
記者同樣對比了兩週前因“直降近7千元”而炒得沸沸揚揚的京貿國際城,其公佈的擬售價格爲25992元/平方米,實際成交價格爲20872元/平方米,相差爲5000元,與上述項目相比甚至有些“拿不出手”。
●目前調控最大作用在於房價停漲
對於成交價低於擬售價的現象,多位開發商均向記者表示,擬售價不等於開盤價,在實際開盤時會受到很多客觀因素影響,比如市場因素,開發商會根據市場的好壞情況調整價格。另外,房源的不同也必然導致實際價格有所差異。
但理論上講,開發商親自申報的擬售價格作爲參考價不應與實際成交價差距過大。一位業內人士對記者表示,這一現象也是自樓市進入調整期後才越來越明顯,從開發商的角度講,不斷提高擬售價格造成樓市始終處於上漲的假象,給成交明顯冷淡的市場注入信心。另外,大幅提高的擬售價也給了開發商更多的打折和優惠空間。買房人最後會發現,自己即便是託關係找朋友,打了折上折的房子,實際也並未實惠多少。
對於這種市場現狀,中原地產華北區董事經理李文傑一語道破:“目前調控的最大作用就在於房價不漲了。”今年的情況與2008年時有很多不同,那時政策一出臺,房價就應聲而落,如今受通貨膨脹和股市起伏的影響,樓市仍舊是資金的重要去向。號稱史上最嚴調控雖已執行了大半年,但並沒有像很多人期盼的那樣降低房價,不過從整體上看,北京的大部分項目的成交均價已基本停漲。李文傑預計,2011年樓市價格將出現實質性的調整,尤其是明年3月份的兩會,將爲樓市走向定調。