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中國人民銀行決定自10月20日起上調個人住房商業及公積金貸款利率。此次加息在不少業內人士看來是調控政策的延續,但從市場調查看,購房者對於加息的關注度遠不及貸款限制。不少購房者紛紛表示,貸款受到限制,再加息也已無關緊要。
加息或是調控延續
自2010年10月20日起,中國人民銀行(央行)上調個人住房商業及公積金貸款利率。5年以內(含5年),個人住房商業貸款5年以上基准利率(年)從5.94%上調至6.14%;最優惠利率(年)從4.158%上調至4.298%(相當於基准利率的70%)。與此同時,建部也發布通知,對住房公積金存貸款利率進行調整,住房公積金貸款利率,5年期以下(含5年)及5年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。5年以上,個人住房公積金貸款基准利率(年)從3.87%上通知及解讀調至4.05%。
記者從凱奕投資了解到,從目前各商業銀行的貸款政策來看,執行情況大同小異。首套房購買者需首付四成,根據各自的資質不同仍然可以享受基准利率下浮15%-25%不等的優惠利率;而二套房購買者首付五成,貸款利率為基准利率上浮10%,三套房現在仍處於停貸狀態。
對此,中央財經大學金融學院教授郭田勇在接受媒體采訪時表示,加息是房地產市場調控政策的延續,央行此舉可以抑制資產價格的大幅上漲,減輕通貨膨脹現狀。上海中原研究諮詢部總監宋會雍則認為,公積金和商業貸款全面加息,對購房者實際影響比較有限,購房者並不會因為增加一兩百元錢就成為一個不可逾越的障礙,但它心理影響明顯。銀行政策進入了加息通道,未來房地產市場面臨收緊,在調控背景下,房價下調空間被放大。對於意向購房者,觀望價值增大。公積金貸款直接影響自住客群,對炒家影響有限,也不會影響到已經進入市場的炒家。
購房者不以為然
對於此次加息,購房者的態度則顯得有些令人意外。市民徐女士表示,此前自己曾打算換購一套大戶型,可是由於現在認房又認貸的政策,現在屬於二套房范疇,由於利率需要上調1.1,故現在放棄了換購的打算。徐女士坦言,相比之下自己更關心1.1倍利率,即使利率上調但是有優惠折扣,影響並不會很大。市民李先生也表示,此次利率上調的幅度並不大,由於自己之前首套房享受到了7折貸款利率,因此增加的這點利率在折後幾乎影響不到自己。
以20年期100萬元商業貸款為例,8.5折後新利率計算,每月新增的還款額為94.5元,與原月還款額相比,增加額不足1.5%。如果是15年期的60萬公積金貸款,以現利率計算,月增加還款額為54元,與原月還款額相比,增加額為1.2%。對此網易房產調查顯示,有49.6%的網友認為,加息對遏制房價並沒有很大的作用,『房價繼續漲』,另外38.1%的網友則表示加息對樓市『略有影響,但效果不大』,僅8.8%的網友覺得加息會使房價下跌,還有3.5%的網友認為目前來看,加息的效果不太好說。另有56.5%的網友感覺受到了加息的影響,他們剛買了房,因為加息增加了貸款的成本,另外13%的網友由於暫時使用了固定利率,因此沒有受到此次加息的影響。
影響
開發商資金渠道將進一步收緊
2010年以來,開發商的開發貸款一直受制於當前緊縮銀根的影響,房地產開發貸款難辦和總量控制是當前政策調控的一個重要方面。對此,五合智庫總經理鄒毅分析認為,當前的加息信號,將進一步影響開發商貸款的資金成本,對於供給將出現一定的抑制。除卻銀行貸款,用於房地產開發的其他融資渠道也並沒有有效打開。規模化的房地產基金市場沒有形成,房地產信托市場雖然今年出現了高增長,但仍只佔到房地產開發使用資金來源總量的不到1%,上市房地產公司的再融資計劃一直受限,開發商資金供給受限的狀態仍是常態。
鄒毅還指出,最近多個城市相繼出臺的住宅限購政策,將繼續對高端房地產投資需求構成限制。不過此次加息政策的出臺,利率增加的幅度並不大,而是微調,但反映的是一種利率調控趨勢。在這樣的狀態下,對主要依靠住房按揭貸款作為支付手段的客戶群,由於其對住宅按揭貸款成本比較敏感,將產生未來利息成本高企的預期,減弱其購房動力,轉而將其需求訴諸相關政策性住房的供給上,因此將加大政府建設保障性住房的壓力。
世邦魏理仕高級董事陳煒也表示,在加息乃至稅收等政策影響下,市場將出現差異化的亂象。其中最為關鍵的就是市場眾環節都選擇靜觀其變,最終出現價格保持不變但成交量低的狀況,有價無市明顯。本版撰文李琛
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