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10月20日,時隔三年之久的加息之靴終於落地,加息後的新老房貸借款人的還貸利率將如何執行成為當下非常引人關注的問題之一,為此記者進行了采訪。
●新房貸借款人:
多以放款日期為准
『偉嘉安捷』的專家接受記者采訪時分析說:對於還沒有開始還款的新房貸借款人,北京各家銀行以2010年10月20日為時間節點,主要有兩種新利率執行方式:
第一種,以放款時間為准。以放款日期來執行新利率是銀行普遍采取的形式。舉例介紹,比如購房者王先生今年10月10日已與銀行簽訂了首套房借款合同,10月15日拿到銀行批貸通知單,10月19日做完抵押登記手續,等著銀行放款,可是就在當天人民銀行上調了貸款利率。專家分析指出,像王先生這種情況,多數銀行是以放款日期為准,因為王先生還沒有拿到銀行放款,所以是會按照調整後的新利率執行的。
第二種,以批貸日期為准。以批貸日期為准執行新利率的銀行較為少見,比如上述的王先生這種情況,如果是在按照批貸日期為准的銀行貸款,因為拿到銀行批貸在前,央行調息在後,所以會按照批貸時未調整的舊利率執行。
●存量房借款人:
多為次年1月1日執行
存量房借款人也就是指已經處於還款中的購房者,對於這部分人群何時開始執行新利率,記者從『偉嘉安捷』處了解到,主要有幾下三種情況:
第一種:調息後次年1月1日起執行
案例:高先生是2009年10月與銀行簽訂的借款合同,剛還款滿一年就趕上了央行加息,加息後每月的還款月供就要增加了,加息後每月要還多少錢呢?從什麼時候開始按加息後的月供還款呢?這些都成了目前困擾高先生的問題。高先生在諮詢銀行後被告知,當初高先生簽訂借款合同時,選擇的是『次年調整』。
解析:『偉嘉安捷』的專家分析說,多數銀行都是按『次年調整』的,『次年調整』即從加息後第二年的1月1日起,按上一年末加息後的新利率執行。在借款人不能對未來經濟環境准確預期的情況下,多數會選擇『次年調整』,比例約佔到房貸借款人總人數的85%。
第二種:調息後次月調整案例:曹先生在2008年4月與銀行簽訂的借款合同,因為經歷了2007年的多次加息,曹先生預測2008年後利率將處於一個下行的趨勢,銀行降息概率較大,所以與銀行簽訂合同時選擇了『次月調整』。
解析:專家分析說,像曹先生這種選擇利率『次月調整』的借款人較少,約佔到總數的10%左右。因為雖然降息後曹先生可以在下個月即享受到降息後的利率,但如果對未來經濟政策預期不准的話,如遇加息則將在次月受牽連。像在本次加息後,曹先生將從11月1日起即執行調整後的新利率,建議其及時向銀行諮詢清楚加息後的還款額,以保證存入足夠的金額。
第三種:按季度執行新利率案例:宋女士2010年6月份與銀行簽訂的借款合同,從8月份開始還款,每月15日為房貸還款日。宋女士剛剛還了三個月的月供,就碰上了銀行加息,宋女士想知道從何時開始執行新利率。宋女士撥通借款銀行的客服電話,被銀行告知當時合同約定的是『按季度調整』,也就是說下一季度開始執行新利率。
解析:『偉嘉安捷』指出,像宋女士這樣按季度調整的銀行較為少見,一般外資銀行這樣操作,選擇此種方式的貸款人約有5%。以此次加息為例,因為是10月20日開始執行新利率,即加息發生在2010年第四季度,按季度執行的話,下一季度即2011年的第一季度,也就是說明年1月1日起開始執行新利率。這次比較巧合的是,『按季度調整』與『按年調整』兩種方式的新利率執行日期相同,但假如是2011年第一季度再調息的話,那麼將從明年第二季度即4月份開始執行新利率。
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