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京城樓市在告別『金九銀十』後,即將進入今年銷售季的尾聲。作為傳統的銷售旺季,今年的『金九銀十』在樓市新政的的背景下,並未顯現出以往的熱度,每天僅兩百餘套的成交量顯得不溫不火。
即便如此,多數房企也並不著急回款而大舉入市。從上市房企的公告看,許多企業在前三個季度就已基本完成了全年的銷售目標,即便面對近在咫尺的『年關支付季』,也不急於推盤入市。這就使得11月份的新增供應量頹勢盡顯。據統計,11月預計開盤的樓盤僅為23個,預計平均擬售價格為22700元/平方米。
●回顧●
『金九銀十』
銷量接連下挫
令不少開發商感到郁悶的是,九月底十月初十幾個項目集中入市的熱情,轉眼就被『二次調控』澆的灰飛煙滅。緊隨其後的限購潮、加息和愈來愈近的房產稅明顯影響了購房人對後市的預期。
北京市房地產交易管理網數據顯示:10月中上旬(截至20日)北京市商品住宅期房(扣除保障房)實際成交4345套、50.1萬平方米,相比9月份同期分別下降了8.4%和5.4%;商品住宅現房共成交459套、7.7萬平方米,環比更是下降了53.9%和42.6%。由於愈來愈多的簽約集中在城郊的幾個樓盤上,導致10月中上旬商品住宅整體成交均價為19700元/平方米,環比9月份下降了618元,降幅為3.0%。
亞豪機構副總經理高姍認為,10月中上旬樓市成交雖然出現了量價同降,但仍屬於比較溫和的下降。受『二輪調控』影響,無論是開發商還是購房人對市場未來的預期都出現了偏差,也直接導致了10月開盤項目量的縮水。截至10月24日,北京共有16個項目開盤,預計全月開盤的項目在20個左右。
●探營●
23個項目將入市
純新盤比重過半
亞豪機構統計數據顯示,11月北京市計劃開盤項目有23個,而去年同期的開盤項目則多達52個,同比明顯減少。在11月開盤項目中有多達12個純新盤計劃入市,佔總量的一半以上。不僅如此,11月的城區放量也明顯增加,共有10個項目位於城八區內,佔比43.5%。給出開盤均價的20個項目,平均擬預售價格為22700元/平方米。值得注意的是,東城區的高檔公寓項目長安太和以80000元/平方米的擬開盤均價名列榜首。
為何開發商在11月份整體推盤熱情削弱,但純新項目卻明顯增加呢?
高姍認為,由於政府加強監督土地增值稅征管、嚴格開發貸款審批以及三年來的首度加息,導致開發商資金周轉上仍面臨壓力。尤其是前期拿地成本較大卻尚未開盤的企業,成本壓力與資金壓力、銷售壓力的疊加,迫使他們仍在尋找入市機會。因此盡管11月市場前景暗淡,但一些純新盤包括前期推盤量不多,回款金額不足的老項目還是加快了入市的步伐。
●亮點●
小戶型供應下月繼續攀昇
在當前的市場背景下,開發商在放量時多少都有些底氣不足,為避免推盤遭冷場的尷尬,不少開發商都將重心放在了低單價、低總價、轉手方便的小戶型供應上。
下月的23個新盤中,有17個項目提供90平方米以下的中、小戶型。大部分位於五環至六環沿線,報價普遍在20000元上下,正好迎合了當下的主流購房需求。
另外,值得關注的是,50平方米以下的小戶型受到了市場的獨特青睞。有12個項目著重推出了包括50平方米左右的產品。亞豪機構數據顯示,10月中上旬,50平方米以下的房源共成交了502套,佔總量的9.6%,超過了九月份的5.5%。造成這一變化的重要原因就是價格的合理。十月份小戶型成交均價為15183元/平方米,環比9月同期每平方米的降幅高達36.8%。
●關注●
城郊熱點區域報價走低
新政後,購房人耳熟能詳的幾個『日光盤』、『千人排號盤』,基本都集中在京城的五環至六環沿線。這一區域也成了京城樓市的供應主體。數據顯示,在計劃開盤的23個項目中,五環至六環間項目多達14個,佔總體比重的60.9%。其中,尤以普通住宅居多,也不乏花園洋房及別墅產品。據有報價的項目統計來看,整體開盤均價為18042元/平方米,相比10月份已開盤的五環至六環的項目下降了18%,甚至比10月份該區域的成交均價還低5%。顯示出五環至六環間項目價格走勢的日趨合理。
入市便基本售罄的京漢鉑寓(金漢綠港)的開發商,京漢置業營銷副總裁史明認為,這種市場現象的形成,一方面是因為城區樓盤的房價已經高於居民可支配收入的增長,後續購買力不足形成滯銷;另一方面,加息、提高首套置業者一成首付的政策勢必影響到剛性需求的購房意願,增加10萬元至20萬元的首付款,使得五環至六環項目定價更貼近真實需求的水平;再加上今年高調建設的公租房、限價房等保障性住房將於年底或明年銷售,也將吸引一部分剛需購房人。因此,五環至六環的價格較為合理,成交明顯集中的現狀便不難理解了。
年底將至,京城樓市在『後續調控』與『政策出盡』此起彼伏的聲浪中已經有些不知所措,購房人在觀望、開發商很迷茫,事實上現在的樓盤價格依然有一定昇縮空間,就看年前開發商能否給出一個價格底線,日趨理性的定價再加上調控手段作用的發揮,在接下來的兩個月裡,纔能吸引購房人下定決心。
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