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隨著調控措施的逐步深入,北京樓市成交迅速降溫,此前的成交快速回暖的勢頭戛然而止,加息政策隨即加劇了調控威力,樓市即時跌入冰點,量價齊跌。
綜合北京房地產交易管理網及中原三級市場研究部的統計數據顯示,截至10月18日,北京存量住宅網簽成交量為6597套,與上月同期的8902套相比,下降25.89%。較去年同期的7509套相比,下降12.15%。價格方面來看,與9月基本持平,北京中原的領先指數顯示,北京二手商品房均價為22746元/平方米。
交易冷清
北京中原調查顯示,9月29日的『新五條』,相比4月的『國十條』,各項政策執行的力度更嚴格。以北京為例,工行、建行、招行、北京銀行等銀行已經開始按房貸新政嚴格審批、發放個人房貸。不論套型建築面積是否在90平方米以下,第一套購房首付都必須在三成以上。
大部分區縣的地稅部門也已經開始嚴格執行第二套房契稅全部3%的政策。相比2009年政策最寬松的時候,目前部分房源在新政以後增加的稅費已經高達9.5%。例如,王先生購買第二套房是總價為200萬元、面積100平方米、房齡3年的二手房。原房主購買時總價為100萬元。2009年需要交納契稅1.5%即3萬元,個稅1%為1萬元,合計4萬元。目前新政策後,需要交納契稅3%為6萬元,個稅1%為1萬元,營業稅5.5%為11萬元,合計18萬元。
如果購買二手房,首付最少需要達到四成。相比新房而言,二手房受到的影響更大,特別是以第一套房首付三成來比較。買新房首付僅需要由原來的兩成增加一成就可以,因為對新房銀行確定房屋總值基本為房屋交易值;而二手房則需要銀行重新評估市值。大部分銀行對二手房則不僅收緊了首付成數,評估值也明顯降低,現在銀行基本只能提供二手房實際交易值的8成至9成,導致首付成數增加。同樣買一套200萬元的房產,二手房最高要比商品房首付多30萬元。
21世紀不動產昌平一分店經紀人杜先生告訴記者,該門店的二手房交易在9月份時成交已經回暖,但自9月底第二次調控落地後,直到10月上旬還沒有一單成交。但客戶量似乎變化不大,只是觀望,沒有成交。據其介紹,所在門店片區內有十幾家中介,但成交的屈指可數。
下行預期顯現
根據我愛我家市場研究中心的統計數據表明,受樓市二次調控影響,北京二手房市場在經歷了9月份短暫的回暖後,多個區域的的客戶量和成交量開始萎縮,像通州、望京、大興、亦莊等區域的交易量萎縮幅度較大,與9月份相比跌幅近三成左右。
房價方面,北京二手房價格基本停止了9月份的上漲勢頭,四環以內,交通、醫療、教育等配套設施較為完善區域的二手房價格與9月份相比基本持平;而四環以外,尤其是不靠近軌道交通沿線的區域的二手房,房價出現了1000~2000元/平方米的降幅,而且年底前後仍然存在5%左右的降價空間。
據我愛我家對購房者的調查顯示,購房者普遍對二手房價抱有10%~15%的下降預期。
另外,房源量有所增加,議價空間增大,降價預期顯現。雖然目前大部分業主對目前的房價都比較堅持,但是一旦遇到真心的買家,每平方米仍然有500元~1500元的議價空間。
分析人士介紹,因受政策的導向影響,業主的報價從9月有所抬頭的態勢轉為了基本保持平穩,同時也有約20%~30%的客戶選擇轉售為租,使得租賃房源得到了一定程度的補充,從而對租金價格的穩定也起到了積極的作用。
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