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9·29新政面世已經兩個月了。新政改變了什麼?我們能看到的是成交量的下行,能看到的是部分在售樓盤的恐慌。但是,我們發現,11月份的土地出讓仍舊十分火爆,而且土地出讓價格仍在上昇。
數據顯示:截至9月9日,北京、上海、成都、武漢實際供應土地面積在只有2009年供應水平的3至5成的情況下,卻取得了相當於2009年水平82%至116%的土地收入。最近公布的數據顯示,截至11月22日,上海與北京賣地收入已突破千億元。重慶年底的土地市場也掀起來小高潮。
在本輪土地出讓熱潮中,一個特別明顯的變化是大量的聯合體參與招標與拍賣的過程。比如萬科聯合央企拿地。萬科聯合央企的拿地很聰明,在嚴格的信貸政策,為投放的安全性,面向央企國企的信貸投放也不是難點。而央企國企實際開展房地產業務是很晚的,借助萬科這類成熟公司的技術和品牌也是最好的。強強聯合的結果是一線城市的土地出讓不受信貸投放縮小的影響。但是同時,一線中小房企甚至大房企的一線城市擴展越來越難。
接下來傳導的結果將是二三線市場房企實力的大增。在連續兩年銷售高潮中的房企,銷售回款大增之後,必須生存下去的主要局限在於土地供應。那麼二三線城市與一線城市,絕不會因為2011年的信貸投放減少而被抑制。土地,仍將是各方爭奪的重點。
那麼依靠抑制需求達到降價的目的是很難實現的。至於我們現階段的保障房公租化明顯,商品房供地的縮減,對於嗷嗷待哺的全國房企來說,只能通過爭奪商品房供地一種方式,獲得生存機會。
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