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隨著三套房『限貸令』、甚至『限購令』等多個調控房價的措施出臺,國內不少房地產投資資金需求受壓。不過,在投資商品住宅被堵後,不少人開始將目光轉向商鋪投資,更有不少高端投資人另闢蹊徑,參與到最近活躍的房地產股權投資基金中來。招商銀行總部私人銀行副總經理王菁向本報記者透露,最近很多私人銀行高端客戶都從原來的直接投資商品住宅,轉向配置商鋪,或者是通過房地產信托、私募等股權等方式間接參與房地產投資。
現象??
房地產股權基金受高端客戶熱捧
除了直接買入房地產這種直接投資,通過資本市場間接投資於房地產市場的方式也被越來越多的投資人所發掘。這些間接投資方式既有最簡單的購買房地產上市公司的股票、債券,又有復雜的房地產投資基金投資、股權投資等。
招行總行私人銀行副總經理王菁對本報記者透露,在嚴控商業住房投資的政策下,不少私人銀行客戶在權益類投資配置上有所增加。『目前私人銀行推出的房地產股權產品受到了客戶的熱捧。其中,又以商業地產的權益投資最受歡迎,因為商業物業可以通過經營管理等方式實現更多穩定的股權收益。』
華盛萊蒙投資基金總裁王寧接受媒體采訪時表示,相比直接購買住宅房地產,投資房地產基金業的規模不受限制,可以是1000萬、1億元,甚至更多。此外,資金的杠杆效應也比直接購買房產要大得多。他表示,直接購房只用了按揭的杠杆作用,但是房地產基金投資從拿地、開發到出售,每個環節都有資金的杠杆放大效應。
『從最開始的土地款上面,由於目前在繳納土地款時某些地區還是能夠做到分期付款,在這個過程中就能使用一次杠杆效益;在開發貸款上,又能實現一次杠杆效益;在整個開發過程中,通過預售制度、工程協作單位的互動,即自有資金等方面都能夠再次實現杠杆效益。』王寧說。
提示??
挑選產品要深入了解
根據巨靈財經統計數據顯示,進入四季度後,短短一個月內,就有6只投資於房地產的信托理財產品發行,創下今年了房地產信托產品的發行高峰。這些房地產信托產品預期收益率平均達到了10%左右,最低認購資金在100萬元以上。
戴德梁行北京估價部董事胡峰表示,未來將會有超過80%的外資基金會在中國設立人民幣基金,而其中相當一部分資金將會進入房地產市場。『國內的地產私募基金從3月開始活躍,此後宏觀調控使得開發商融資渠道受限,參與地產私募基金的資金迅速增加,競爭日趨激烈,至9月份已進入膨脹期。』胡峰表示,未來地產私募基金在房地產融資市場上將佔據重要的市場份額。
不過,專家建議投資者選擇房地產基金作為投資時,要慎重考慮基金的投資理念是否和個人的投資理念相吻合,對所投項目的詳細信息和情況是否足夠了解。此外,還要關注投資房地產基金的投資人背景,發起人的背景,主要投資人的背景以及團隊等信息。
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新政對商業地產影響有限
根據國家統計局日前發布的前三季度全國房地產市場運行情況數據,與上年同月相比,辦公樓銷售價格上漲4.2%,商業營業用房銷售價格上漲0.3%,其他用房銷售價格上漲0.6%。10月與9月相比,辦公樓銷售價格上漲0.3%,商業營業用房銷售價格上漲0.2%,而其他用房銷售價格則下降0.1%。不少業內專家表示,新政調控主要針對住宅投資市場,對商業房地產的衝擊並不大,在通脹背景下,租金不斷上漲,商業房產投資不失為對住宅投資被堵後的一個較好投資出路。
寫字樓的回報率高
按照政策要求,目前各家銀行已經嚴格停止向個人發放第三套以上住房貸款,對第二套住房貸款首付和利率也大幅調高。分析人士指出,現已出臺的政策主要是信貸控制類,暫停放貸大大抑制了投機資金進入商品住宅市場,但政策並沒有涉及商用房地產貸款。『從投資的角度看,商用房地產可視為住宅投資很好的替代品,最近各大城市寫字樓、商鋪等商用物業帶看量和成交量較前期均比前期有所提高。』某大地產商內部銷售人士也表示。
『如果要繼續投資房地產,我們建議投資商用的住宅,民用住宅投資要非常謹慎。』交通銀行高級私人銀行顧問王昭對本報記者表示,現在正是投資商鋪合適時機,『金融危機以來,很多外貿企業倒閉,從寫字樓裡撤出來,造成大量的寫字樓空置率上昇,寫字樓的價格是一降再降,但民用住宅的價格卻一昇再昇。』
房地產業內人士表示,商用物業未來收益比民用住宅更為穩定和多元化。『一般而言成熟的商業項目投資回報率在5%-8%,預計10年到20年便能收回成本。從近期市場交易來看,面積相對較小、總價比較低的高性價比鋪位比較緊俏。而在辦公樓的投資上,長遠來看,大城市商辦類物業前景廣闊。』
王昭也認為,從長期來看,寫字樓的回報率肯定是高於自用住宅的,特別是隨著中國經濟的回暖,商用住宅的投資價值遠遠高於民用住宅。『如果客戶已有兩套以上住宅,建議投資商鋪而少投民用住宅。』
初始投入大意味著高風險
不過,若要投資商鋪、產權式酒店等各種商業地產,銀行的貸款政策又是怎樣的呢?據記者了解,目前各家銀行的商用地產貸款首付一般要求五成以上,甚至有部分按揭貸款只能貸到三四成,最高貸款年限一般也只有10年,而貸款利率也不得低於同期基准利率的1.1倍。不過,與住宅投資相比,商業地產投資不受套數的限制,名下物業的多少並不影響再次投資。
因此,在發掘商業房地產投資機會的時候,理財師提醒投資者要注意商業房地產的高投資門檻。一方面,商業地產每平方的價格比住宅高出好幾倍,五成首付的投入一般就是過百萬,成熟的商業項目投資門檻甚至可達千萬元。初始成本的高投入意味著投資者要承受著更大的風險。另一方面,在還款年限上,商業地產貸款比住宅貸款大大縮短,也會給投資者帶來較大的短期現金流壓力。此外,商業地產項目交易稅費一般是交易收益部分的30%-60%,比住宅高得多。因此,商業地產投資對投資者在物業的運作、出售時機把握等多個方面有較高的要求。『如果投資者在購入物業3年以內就轉手,單是交易費用都覆蓋不過來,極有可能會得不償失。』理財師表示。
記者黃倩蔚
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