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在連續的樓市調控下,房價走勢撲朔迷離。如果說上半年還有不少人篤信房價短期依舊會漲,那麼在近期密集出臺的各項政策及房產稅風聲影響下,市場各方都陷入迷惘。目前,9月底出臺二次調控滿月,已有十餘個城市出臺限購令。在等待和觀望中,最困惑的無疑是那些打算買房的剛性和改善性需求。經過一段時間的消化觀望,在開發商眼中,二次調控又會對市場產生什麼影響?為此,本報帶著購房人的疑問,與多位業內人士進行了對話。
剛需客焦灼該買啥樣住房
今年4月開始,准備買房結婚的石先生看了一些新房,『我看過陽光星期八和東麗區的一些項目,兩個老鄉都在東麗區買了房,7000多元/平方米,但這是2009年的價格,我看的時候已經9000多元了。非市區的項目都這麼貴,買了覺得不值。』
石先生表示,首付並不成問題,讓他望而卻步的是月供。『我現在月薪4000多元,即使月供2000元,生活壓力也比較大。』對近一年來的樓市調控,石先生稱自己並沒感到受益。『房價還是這麼高,首付也提高到三成。』
開發商環城四區選房較佳
包括石先生在內的剛性需求者是否該繼續等待,如果出手又應如何選房?為此,記者采訪了本市部分開發商。
紅磡房地產開發有限公司常務副總張志剛表示:『現在市內六區房價的確很高,很多剛需購房者在市區買房有一定困難。在環城四區買房,建議考慮交通條件便利,項目較密集的區域。因為項目密集的區域性價比會高一些,配套也會更好,而且項目集中上市,競爭激烈會使房價相對低些。』
『我認為剛需人群購房無須考慮政策或價格因素,現在買是好機會,因為土地資源有限,晚購買,地段會更加邊際化、郊區化。』正信地產副總經理康巍表示。
改善者困惑出手合不合適
和石先生急需買房不同,李小姐的難處在於,是否該現在出手?
李小姐夫妻二人從未買過房,如果以倆人名義貸款買房可算作首套。『我父母現住一套50平方米的房子,樓層有點兒高。』李小姐稱,自己和丈夫商量把父母當前這套房賣了,換套樓層低、面積大些的房子。『用賣房子的錢和貸款買一套房,我們的資金壓力並不大,但我們猶豫的是,房子會不會再降價,我們是否應該在現在出手?』
開發商年底是個絕好買點
康巍表示,改善型購房人可以等到年底再考慮買房。『年底上市項目多,供應量大,可選擇餘地也大。而且開發商由於資金壓力大,可能會在價格上讓利。另外春節前是房地產業的低迷期,這期間購房者比較主動。』康巍說,『在今年調控下,很多開發商銀根緊縮或放緩開發速度,預計2011年上市的新房會銳減,新房縮減可能帶來選擇空間小、議價餘地小的不利購房因素,因此年底是個絕佳買點。』
但張志剛表示,預計年底大幅促銷的可能性不大。『從業內考慮,各個公司在上半年「盆」已盛滿,無論是上市公司還是非上市公司,大家賣得都不錯,所以第四季度降價可能性不大。』
他建議那些資金不充裕的改善型購房者可以再等等,多關注些保障性住房。『今明兩年大量保障房會上市,配套政策也有望出臺,比如申請門檻繼續降低等,因此改善型購房人可能會被納入到這類項目的申請范圍。』
業內聲音
SOHO中國潘石屹房價將會得到抑制
年內房價是否會下降?普通百姓是否應該出手買房?SOHO中國董事長潘石屹表示:『影響房價的因素一是市場資金,二是土地供應。目前市場上錢多,我們看到政府30多個月以來第一次提高銀行利率,這會抑制市場需求。而各城市包括北京在內今後幾個月都會有大量住宅用地供應,從政府措施來看,未來房價會得到抑制。』
針對當前已出臺及可能出臺的各類調控措施,潘石屹表示,各種調控手段目的不同,作用也分長期和短期。『提高首付款、按揭貸款利息,限制一個家庭只能購買一套新房等,都是短期措施。像北京的限購令,只是臨時性補救措施,既不治本,還有不少副作用。』談及近期再度受到關注的房產稅,潘石屹表示,房產稅是一項長期政策,其征收除了會對房價造成影響,還起到調節社會財富再分配的作用。
未來進一步調控政策是否還有空間?潘石屹表示,調控就如同開汽車一樣,根據市場變化隨時去調整。『只要汽車開動了,就要隨時調整速度和方向,沒有開始,也沒有結束,房地產市場調整也是一樣。』
紅磡房地產張志剛多套房業主壓力大
康巍表示:『調控下各方因素都對樓市不利,短期內房價將會走平或向下,不過長期看必然是個向上的過程,因為中國剛需長期內將大量存在。』對於近期的調控政策,康巍認為可以有效地將樓市投機資金擠壓出去。『這一點從股市近日上揚可以觀察出來。房地產行業既是國家經濟支柱,也是民生焦點,必須進行有效引導,下一撥國家調控重點應該是房產稅。』
張志剛認為:『最近的調控對持有多套住房的投資人會產生不小的心理影響,不過剛性需求早晚都得出手。目前來看,投資客分兩個極端,一部分人等待觀望;另一部分人就覺得調控作用可能不大,黃金、大蒜、苹果價格都在漲,房價不可能不漲。』
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