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5月,《北京市物業管理辦法》出臺。將於10月1日起施行。
物業服務以成立業委會為分水嶺分為前期物業和後期物業。
記者對本市多個小區調查發現,北京市80%以上的前期物業服務存在巨大黑洞。《北京市物業管理辦法》究竟能否真正解決社區中的諸多問題?
問題1
笑話是怎麼來的?
15年來無人知前期物業費開發商出
『前期物業費由開發商掏錢』——這是《北京市物業管理辦法》出臺後媒體報道的一大『亮點』。市住建委負責人對媒體表示,在小區業主大會沒成立的前期物業階段,開發商要按標准向業主提供物業服務,但不能向業主收取物業費。
一貫錙銖必較的開發商為何如此仁慈?業主真的是佔了便宜?
事實是,北京市99%的業主,甚至絕大多數小區的業委會主任,都不知道有這樣一個規定:
『居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費2%的比例,一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。』
這是1995年市政府第21號令頒布的《北京市居住小區物業管理辦法》第十四條的一項規定。『這意味著新建小區的物業公司在開始接手小區服務時,本身就有一筆巨額啟動經費——來源就是業主交納的建安費的一部分。』北京市業申委召集人任晨光說。
事實是,15年來,北京新建小區絕大多數購房者,交了首付,辦好按揭,然後再交納第一年的物業費及一大堆各種稅費,然後纔能領到新居的鑰匙。廣大業主並未意識到,在領新房鑰匙的同時,又重復交納了一筆物業費。
以任晨光所在的北京市海淀區健翔園為例,近10萬平方米的小區,每平方米1600元的建安費,總啟動費用約為330萬元。
從2005年開始,健翔園小區業主通過訴訟,要求移交被非法侵佔的330萬元『物業管理啟動經費』,以歸入公共維修基金。5年時間,經過一審、二審、重審,至今官司還沒打完。
330萬是個什麼概念?任晨光表示,這實際上相當於全體業主兩年的物業費。這也意味著,小區業主憑空多交了兩年的物業費。
一條原本如此的規定,現在成了『業主佔了便宜』的天大笑話。而具有諷刺意味的是,這條規定頒布至今15年。到今年10月1日,這條規定將隨著新辦法的出臺而被廢止。
問題2
街道的角色到底是什麼?
就是不備案業主沒法辦
小區成立業主大會的最常見難題是什麼?備案。
備案為什麼難?用海淀區當代城市家園一位業主的話來說,一個秘訣,就是『拖死你』。
新的《北京市物業管理辦法》規定,材料齊全的『應當當場予以備案』。這一規定針對的是此前存在的普遍問題——有關部門就是不備案,業主無法可辦。
2009年4月,海淀區當代城市家園選舉產生了第二屆業委會。
4月17日,業委會成員就將第二屆業主大會備案材料上報清河街道辦事處備案,辦事處卻不給備案,理由是小區業委會換屆沒有按照清河街道辦2008年5月21日和今年3月2日的兩個《公告》指導意見進行。指導意見要求,該小區換屆須由社區居委會主任任組長,社區居委會具體負責換屆。
對此,業主代表認為,《物權法》、《物業管理條例》和《指導規則》都沒有明確要求換屆選舉中需要組成由居委會參與的工作組,以此為由不予備案於法無據。
業委會成立後的8個月內,業委會及業主代表多次向街道辦、區政府等部門遞交材料,爭取備案,但一直無果。2009年10月,新任業委會向海淀區法院遞交行政訴訟狀,要求街道為新任業委會備案,遭法院駁回。後業委會上訴至一中院,至今仍未審結。
從第二屆業委會誕生直至1年多後的今天,當代城市家園仍得不到街道備案。
根據北京市業申委的不完全統計,90%的小區在成立業主大會時遭遇這一『圈套』。原本簡單的告知性備案,在實際操作中成了某些政府部門執掌業主大會成立生殺大權的『准生證』。
『備案既不是行政許可,也不是行政審批。但相關部門卻將其當做一種行政權力。』當代城市家園新任業委會主任孫茂告訴記者,街道不備案引發的後果是,街道不進行備案,小區物業以此為借口拒絕與業委會簽訂正常的物業服務合同。而不簽訂合同,小區業主始終無法享受規范的物業服務。
值得注意的是,在此次出臺的新《辦法》中,規定必須提交的材料之一為『籌備組出具並由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告』。
『如果組長一人拒不簽字,業主大會選舉出來的業委會就無法備案嗎?』當代城市家園業主周女士質疑。這也是記者聽到的最多的質疑:一個小區的業主委員會備案控制在一人手中,符合民主原則嗎?
周女士認為,『這一條規定赤裸裸地暴露出想讓業主大會、業主委員會的成立完全操縱在街道辦手中,因為籌備組組長已經明確規定必須由街道辦指定。』
問題3
老物業耍賴不走沒辦法?
流血衝突不斷老賴不曾遭罰
老物業耍賴不走,誰來買單?記者調查發現,老物業拒不履行交接義務,而在訴訟仲裁期間,雙方產生糾紛造成的損害,總是明確地轉嫁到了業主身上。
擁有1600多戶業主的豐臺區鴻業興園小區現在正經歷著這樣的『陣痛』:
2009年2月,鴻業興園小區召開第二次業主大會,通過決議授權業主委員會在與小區開發商、前期物業鴻基旺物業公司協商無果的情況下啟動物業招標程序。2009年5月,雙方無法達成協議,業委會啟動物業招標程序。當年7月,北京億展資產管理公司中標,成為小區新物業,業委會與之簽訂了新的物業服務合同。2009年10月,小區召開了第三次業主大會,決議通過了新的物業服務合同。
2009年12月,新物業與老物業接洽,希望能順利完成物業交接。但鴻基旺物業拒絕交接,豐臺區小區辦、新村街道辦出面協調未果。
2010年3月,新物業向豐臺法院起訴,要求老物業撤離。但時至今日,距業主大會通過新物業合同已有8個月,老物業仍未撤離。
鴻業興園小區業委會趙主任向記者介紹,目前小區已經處於半癱瘓狀態,最突出的問題是由於車輛停放缺乏管理,業主間因車位發生過一起流血衝突。
而根據《北京市物業管理辦法》的規定,新物業『不得強行接管』。『不得強行接管之後怎麼辦?沒有配套細則,就有縱容和激勵原物業服務企業拒不交接的反作用。』多名有『實戰』經驗的小區業委會負責人對記者表示,此條款中的『協商』並無任何法律約束力。
於啟波律師建議,業主大會決議和程序合法的前提下,應由建委組織交接,減少後續問題。
由於新物業無法進駐,2009年,包括樂府江南小區在內發生過10餘起物業交接衝突,停水斷電、垃圾成山、停車管理陷入真空。
耐人尋味的是,至今未聽說有一家拒不撤離的老物業因此而遭受『罰款』。
問題4
業委會的命運會改觀?
從以前的被阻撓變成將來被操縱
新《辦法》出臺後,罰與不罰,究竟誰說了算?
以一個13萬平方米的中小型社區為例,如一個月物業費3元/平方米,一個月的收入是39萬。如果以停車費來計算,以每車位每月500元計算,780輛車一個月的停車費是39萬。
按照《辦法》規定,就算物業公司一條都不遵守,所有的罰款最高限加起來僅為39萬元。有業主尖銳地評論說,在物業費和巨額的公共收益面前,新《辦法》的權威性『如同一張廢紙』。
曾代理過多起物業案件的於啟波律師表示,《辦法》中對物業公司違法行為的處罰規定,易導致人們誤以為物業公司的嚴重違法行為最高處罰就是罰款十萬元了事。事實上,按照有關法規,物業公司的違法違規行為可有停業整頓、吊銷執照、資質,沒收非法所得等處罰。
不過,更危險的是關於『雙啟動』的規定。根據《辦法》第十四條規定,開發商可以推薦業主代表申請成立業主大會,符合條件的業主也可申請成立業主大會。
這一規定被稱為『雙啟動』。
『開發商為了盤踞小區共有部分牟利,以前的做法是極力阻撓業主大會成立;阻擾業主大會炒掉前期物業;極力讓前期物業賴著不走。』鴻業興園小區業主李蒙認為,今後這一局面將發生根本改變。
『開發商會想方設法成立自己的偽「業主大會」和偽「業委會」。』李蒙說,稍有社區工作經驗的人就會意識到,『雙啟動』很可能變成『單啟動』,也就是只有開發商推薦的業主代表和召集的業主纔能啟動成立業主大會。
海淀學知園業委會主任苗正華認為,開發商與業主是小區共有部分利益博弈的雙方,而今後將由開發商來推薦業主代表,『創造』與自己博弈的另一方。其中的微妙之處,在不久的將來便會一清二楚。
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