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近期監管層對房地產信貸尤其是開發貸款風險發出密集警告。記者調查發現,在持續的樓市調控下,部分開發商已出現資金鏈緊張風險,除了求助代價高昂的信托融資渠道,不少小型開發商無奈選擇出讓股權。
監管層密集警示房地產信貸風險
中國銀監會近日召開第三次經濟金融形勢通報會議,房地產貸款風險成為關注的重點之一。
會議通報了前期壓力測試結果,在房價下降30%、利率上昇108個基點的前提下,樣本銀行房地產不良貸款率將上昇2.2個百分點,稅前利潤下降20%,46家農村商業銀行不良率將上昇3.5個百分點、貸款損失率增加30%。
『部分房地產商存在資金鏈斷裂現象。』監管高層人士稱。
在房地產『重鎮』上海,監管部門同樣對樓市信貸風險予以高度關注。『房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大。』上海銀監局局長閻慶民說。
統計顯示,4月份房貸新政策出臺之後,上海的住房開發貸款關注類貸款總量呈逐月上昇之勢,4-6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元,開發商還貸能力開始下降。而75%的土地儲備貸款都是在2009年以後發放的,拿地成本較高,未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。
樓市交易持續萎縮,開發商銷售資金回籠不暢,令開發商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續收縮,也令開發商苦不堪言。央行公布的數據顯示,上半年我國房地產開發貸款新增4423億元,6月末餘額同比增長26.1%,分別比上年末和3月末低4.5個、5.0個百分點。這表明,房地產貸款增速有所回落。此外,監管部門近期對『銀信合作』亮紅燈也讓開發商融資渠道越發狹窄。
建設銀行高級研究員趙慶明說,當下只有信托公司直接發行的集合信托產品還算通暢,但房地產信托融資成本非常高,給投資者的回報率基本要在15%左右,這意味著房地產企業的綜合融資成本在28%左右,在樓市下行、銷售萎縮的情況下,這幾乎難以維持。
資金鏈緊張可能迫使一些小型開發商被洗牌出局。記者發現,近2個月來,在上海聯合產權交易所掛牌股權轉讓的房地產企業,僅上海地區就有5家。在華東地區,也出現一些小型開發商紛紛『借錢』的情況,部分競爭力弱的開發商生存空間已經十分有限,只能直接出售其股份來填補資金缺口。
一家股份制上市銀行內部人士告訴記者,根據總行傳達的精神,此番樓市調控持續時間將比較長,銀行也做好了打『持久戰』的准備,對房地產開發貸款肯定會比較謹慎。
開發貸款的風險鏈條效應
事實上,此前各家銀行均已按照監管部門要求進行壓力測試,各行測試結果似乎表明,房價下跌30%不會對銀行信貸質量帶來實質性威脅。
交行房貸壓力測試表明,在房價下跌30%的情況下,開發貸款不良率增加1.2個百分點,個人按揭不良率提高0.9個百分點;工行則宣稱,即便考慮地方融資平臺因素,房價下跌35%,也在工行可承受范圍內。
但也有業內人士認為,信貸風險不僅表現在金融機構個體,更要警惕金融系統性風險。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松就提醒,信貸風險可能並不是呈線性的,在房價下跌到某個拐點以後,壞賬率可能會有大幅提高。
銀監會在發布的2009年年報中曾指出,房地產行業貸款風險隱患上昇。隨著房地產市場不確定性逐步增加,2010年個人住房按揭貸款中的不審慎行為可能加劇,房地產開發貸款的風險鏈條效應或將重現,信用風險隱患可能上昇。
趙慶明表示,衡量房地產貸款的風險,不僅僅局限於房地產行業,還包括鋼鐵、水泥等相關行業的隱含風險,以及以土地收入為擔保的地方融資平臺貸款、土地儲備貸款等信貸風險。這可能就是監管部門所指的『風險鏈條效應』。
房地產信貸總體風險可控
然而受訪專家亦表示,與歐美國家相比,中國住房信貸比重仍然處於一個相對較低的水平,加上中國銀行業近年不斷提高撥備覆蓋率等監管指標,抗風險能力大大增強。中國房地產信貸總體風險可控。
海通證券金融業分析師佘閔華表示,房地產關注類貸款的增加有銀行主觀因素,近幾個月房地產調控新政策對市場影響較大,致使銀行有一批貸款被重新分類,這是正常的。由於地方融資平臺和房地產貸款風險不會馬上暴露,下半年銀行的不良貸款餘額可能會有上昇,但不良率不會有明顯上昇。
趙慶明認為,中國房地產相關貸款佔我國貸款總額不到30%,其中房地產開發貸款餘額不到3萬億元,跟超過40萬億元的信貸資產總量相比,比例仍較低,總體風險仍屬可控。
上海銀監局披露的測試結果顯示,在重度壓力(房價下跌30%)下,主要中外資銀行全部貸款不良率將從1.04%昇至1.41%,預計損失增加約50億元,佔銀行2009年稅前利潤的8%,在銀行可承受范圍內。
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