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『新國十條』出臺已百日有餘,政府試圖將房地產市場由投資性主導,逐步恢復到消費性主導的目標已開始顯現,眾多開發商已經感受到陣陣寒意:中國房地產信息集團依據70個城市銷售數據統計制作的《2010年中國房地產企業上半年銷售排行榜》顯示,在排名前20位的大型房企中,前6月只有恆大地產一家完成全年銷售目標的50%以上,另有三四家房企完成了全年目標的接近40%。如何應對這種市場變化?眾多地產大鱷已經開始有所行動。調價促銷以加快銷售回款,到二三線城市拿地開發,涉足商業物業長線持有,成為很多開發商的首選。
調價 大力促銷加快銷售回款
『新國十條』的出臺,本意為將房地產市場由投資性主導,逐步恢復到消費性主導。在新政出臺之初,不少開發商『手中有糧,心中不慌』,采取觀望態度,並未采取實質的降價行動。
而隨著新政的不斷深入,效力開始逐步顯現,開發商也開始改變經營戰略。6月份,更多的大型房企改變觀望的態度,通過促銷來增加銷售業績。近日,合富輝煌市場研究部發布了2010年6月全國住宅市場月報,顯示全國十大房企中不少在6月開始促銷調價賣樓,降幅在10%以內,也因此使得這些房企的銷售業績環比上昇。在萬科、保利、世茂房地產、金地、雅居樂、碧桂園、富力、中海、綠城和恆大十家上市房企中,除碧桂園外,其餘9家6月銷售面積和銷售金額環比均有所增長。
數據顯示,各大上市房企銷售業績在6月明顯上昇的原因是由於多家房企開始了不同幅度的讓利促銷。6月份,萬科旗下多個樓盤價格『暗降』,雖然調整幅度基本在10%以內,但對銷售的帶動十分明顯。6月萬科銷售面積同比、環比分別增長28%和82%,銷售金額同比、環比分別增長28%和72%。富力在6月下旬則以『團購』名義進行促銷,優惠幅度約9.5折。6月富力的銷售金額和面積環比則分別增長31%和43%。不過,從恆大、萬科和富力等大型上市房企促銷優惠的幅度來看,實際降價幅度都在10%以內。
相對於其他一些城市,本市樓市目前的價格變動並不大。7月19日至25日一周,天津新建商品住宅成交均價為9198元/平方米。而在『新國十條』出臺後的4月19日至25日這一周,本市新建商品住宅成交均價為9141元/平方米。
不過下半年新盤上市量將會大大增加,其中純新盤接近50個。沒有前期價格對比,降價不會有舊業主反對,加上開發商回款壓力的加大,因此這些新盤在定價上很有可能會比較低調。事實上,近期開盤的恆大綠洲、碧桂園等項目,開盤價和之前的預期相比已有所降低。
轉場 去二三線城市拿地開發
一線城市競爭激烈,受調控影響明顯,地產大鱷的拿地目標不約而同地開始向二三線城市轉移。
來自市場機構的統計數據顯示,4月樓市新政出臺後,開發商眼中最熱地塊的出產地,已不再是北京、上海等一線城市,天津、重慶、杭州等二三線城市成為了熱門地塊。在5月全國成交面積、成交單價、成交總價三個排行榜的前三名的九幅地塊中,只有一幅來自廣州的地塊,其他地塊均屬於二三線城市。
比如,萬科去年拿的地基本上90%在三線城市;保利去年第一次二三線城市的銷售額超過了一線城市;恆大地產作為二三線城市市場的主力,經過多年深耕,已經進入到了27個城市,其中第一季度二線城市銷售額已佔90%以上;碧桂園除卻大本營廣州外,在清遠、韶關、長沙、咸寧、武漢等地的項目已達數十個。此外,包括和記黃埔、世茂地產、新世界地產在內的知名房企,均把目光鎖定了二三線城市,而且拿地的動作頻頻。
『布局二三線城市,並不是這兩個月纔出現的事情,只不過近段時間尤為明顯。』中國社科院金融研究所研究員易憲容說。他指出,目前調控政策風聲比較緊,而二三線城市雖有『泡沫』但相對較小。因此,無論是為了降低調控風險,還是發掘潛在的盈利空間,房地產投資都能嗅到轉向的商機。
日前,中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布《2010年中國房地產企業第一季度銷售排行榜》,根據該榜單數據顯示,二三線城市成為了各企業的銷售業績主力,排名靠前的房企二三線城市的銷售權重比以往更加大。
轉型 涉足商業物業長線持有
住宅開發市場前景不明,讓許多地產大鱷紛紛加碼商業地產。
萬科曾表示,2010年萬科將正式推出養老型物業試驗,進軍商業地產。在萬科未來的開發模式中,持有型物業將佔到公司整體的20%,涉及養老物業、酒店、舊城改造、旅游地產等多條產品線;金地明確表示,近期將在商業地產領域投入20億元;萬通地產提出了住宅開發和商業地產並重的計劃;華潤啟動了成都萬象城商業項目,耗資25億元;中糧也在籌劃其在北京和上海等地新的大悅城項目;世茂集團的商業規劃更加徹底,聲言將在未來幾年內專心打造高端商業地產品牌。
按照金地總裁凌克對房地產開發的三級劃分,第一級住宅開發的階段已經基本結束,第二級商業開發已經到來並已全面起步,未來還有第三級的地產服務業需要發展。萬科總裁郁亮與凌克看法相似,也認為中國房地產進入了一個全新的發展階段。
SOHO中國董事長潘石屹表示,國務院提出新的十項政策,只是針對住宅市場,商業和寫字樓市場不會受到任何影響。『過去幾年來,商業和寫字樓市場一直受政策影響很少,既沒有得到政府鼓勵和支持,目前也不會受到政策限制和打壓。商業和寫字樓市場近幾年基本與中國的經濟同步發展。』
業內專家認為,與住宅市場的一次性收益不同,商業地產具有長期收益的效果,盡管40、50年的使用權限相對普通住宅短,但增值效應可以忽略少幾十年使用權。另外,商業地產本身物業會隨著經濟的發展、交通的完善逐漸增值,而商業流通經營也可以給開發商帶來豐厚的利潤,商業運營和房地產開發本身還對開發商的品牌是一個巨大的宣傳。
但值得關注的一點是,由於很多大開發商之前一直都是專注於住宅開發,在商業地產領域並沒有太多經驗,這類開發商過多湧入商業地產,未必能達到預期的效果。而且從事商業地產的開發商還必須有長遠的眼光和足夠的資金實力,同時更需要建立起經驗豐富的管理團隊和經營理念。在這點上,香港開發商的商用物業運營經驗值得借鑒。