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嚴厲房貸政策下,利益方各顯神通。一方面,銀監會主席劉明康再次強調房貸政策不放松,並已開始著手檢查各商業銀行的執行落實情況;另一方面,為了獲得盡可能多的首付款,降低購房成本,一些二套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款,曲線變身房款,部分商業銀行以及擔保貸款機構則順勢而為。
記者調查了解到,用住房抵押申請的消費貸款,額度最高可達房產估值的70%,以裝修款、購車款等形式變相用於二套房的首付或尾款。但業內人士認為,以消費貸作為房款其實未必劃算,利率高期限短,從成本上考慮,有些還不如直接申請住房按揭貸款。
房貸政策仍從嚴7月20日,在繼13日銀監會表態房貸『政策要求和標准沒有任何變化,各商業銀行要嚴格執行,不能動搖』之後。劉明康在銀監會召開的第三次經濟金融形勢通報會上再次強調,堅持調控力度不放松,確保政策實施的穩定性和持續性,進一步加強房地產開發貸款風險管理,持續深入開展房地產及相關行業貸款壓力測試。
記者調查走訪發現,北京的各大銀行在房貸政策執行中依然從緊,並無松動。而且由於即將在全國率先進入二套房『認房又認貸』政策的實操階段,北京的房貸政策將進一步收緊。
『首套房首付三成,貸款利率可以打八折。』某國有大型商業銀行北京分行的房貸專員表示,『在此之前沒有在銀行貸過款,而且具有北京戶口或者提供本市一年納稅證明,但最終能否通過審核,還要看客戶的資信程度。』另一家總部在上海的某股份制銀行的房貸政策更加苛刻。『首套房面積在90平方米以下的,需首付兩成,面積在90平方米以上的需首付三成,而且貸款利率都只能打八五折。』
記者調查發現,京城各大商業銀行,首套房的首付款需在二至四成不等,而貸款大都執行八折及以上的優惠利率。值得注意的是,北京某股份制商業銀行的房貸專員在記者諮詢時表示,他們行的首套房貸款最高可貸八成,利率七折優惠。怎麼會有這麼大的優惠幅度?有銀行業人士認為,要享受這樣的優惠,放貸行肯定會有很多附加條件,包括審核客戶的資信以及要求辦理銀行相關業務等。
在二套房政策方面,各大行都嚴格執行『新國十條』的有關規定,即『首付五成,貸款利率上浮10%』。而且之前由於二套房『認房認貸』政策的模糊以及難以執行,對於那些首套房款已經付清的客戶,在購買二套房時,部分商業銀行比照執行的仍是首套房的優惠政策。近期,北京市將通過向各大商業銀行和擔保貸款機構發放鑰匙盤,破解二套房政策執行難題,這意味著『認房又認貸』真正進入實操階段。『我們已經領到建委的房屋交易權屬信息查詢系統鑰匙盤了,8月1號將開始執行「認房又認貸」的政策,不管你之前房子是否還清款項,只要有房,再買房就算第二套房。』某股份制銀行的房貸經理表示,『今後貸款將更加嚴格。』
而三套房貸款方面,各大商業銀行均肯定地表示已停止辦理。
消費貸曲線變身房貸在一套房貸款政策執行嚴格,三套房貸款停止發放的情況下,不少人打起了二套房的主意,首付款提高後怎樣纔能籌集更多房款呢?記者也了解到,目前不少市民正通過住房抵押消費貸款來『曲線』購買二、三套房。一般來講,住房抵押消費貸款主要是指銀行向個人客戶發放的有指定消費用途的貸款,不包含買房,包括耐用品消費等消費性個人貸款以借款人本人或第三人所有的依法有權處分的住房作抵押。
『如果第一套房的房款已經還清,你可以用它申請住房抵押消費貸款,貸款額度最高可達房屋評估值的70%,貸款利率是基准利率,貸款年限是10年。』上述國有大型商業銀行的房貸專員表示,『但是不能作為第二套房的首付款,因為我們是依據購房合同發放貸款的,但是抵押貸款可以作尾款。』這也就是說,購房者只有在繳清五成首付款的前提下,纔能拿到這筆抵押貸款。而有的銀行則對於房產住房抵押貸款,要求貸款額度只能是原有房產估值的50%,利率上浮30%。
針對購房者對房產進行抵押貸款的需求,還有銀行推出專項業務。某國有商業銀行的『e貸通』就要求,客戶只需滿足原有房產估值、個人收入標准核定以及資信記錄三個條件,就可申請此類業務,最高可貸100萬元,通過POSE機刷卡付費消費,但是不能取現,貸款利率是基准利率,期限為3年。『客戶用於什麼消費我們不會去管。』
而部分小型股份制銀行,對於記者諮詢『能否將住房抵押消費貸款用於購房』問題時均予以否認,因為貸款是用於消費的,是直接打入第三方賬戶的,本人無法使用。『比如你貸款用於買車、裝修等,我們需要你提供相應的消費證明,然後纔能把貸款打入對方賬戶。』對於本人無法使用所貸款項的問題,擔保公司也有相應招數。『用房產抵押的款項,通過我們的操作,這筆款可以劃入到除你本人以外的賬戶,而這個賬戶可以是你父母、親戚或者朋友的,這樣你就可以隨意使用貸款了,而我們僅收取貸款總額2%的服務費。』某擔保公司人員透露,『我們一個月可以做300—400個單,還不算多。』
但記者在采訪中也了解到,用住房抵押消費貸款購房這樣的方式其實並不劃算。上述銀行房貸專員表示,住房抵押貸款申請程序復雜,而且還要提供相應的消費證明,有些銀行還會跟蹤查詢,『國家現在也查得嚴了,而且有些抵押貸款利率上浮的幅度還高於二套房的貸款。』他建議不如直接用按揭貸款,期限長而且月供壓力沒那麼大。
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