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在今年的夏季房展會上,集中亮相的新盤中精裝小戶型佔了大多數席位,這裡有資深的小戶型打造專家如嘉和集團,還有更多的是全新的開發商和全新的樓盤,如MINI印象(論壇新聞)、上方·港景、千匯城(論壇新聞)、萬向城(論壇新聞)等等,無一不是坐擁城市中心成熟配套或周邊白領聚集。相比於其他住宅產品,精裝小戶型擁有體量小、產品完整和地理位置優越等諸多賣點,無論是對開發商還是購房者來說,都極具誘惑力。而城市人口的過於集中也讓精裝小戶型擁有深厚的生存土壤,從2000年至今,大連的精裝小戶型開發市場經歷了從被動改造,到試驗嘗試、市場蓬勃、主動開發等多個階段的變化,精裝小戶型這一產品經過十年的市場檢驗,目前正表現出其旺盛的生命力。
正如同任何一個事物的發展都將經歷波峰波谷的相互轉換,最後達到某種平衡一樣,無論大連的精裝小戶型目前處於哪一階段,我們至少可以肯定它還離平靜期較遠,所以我們有必要陳列其優勢和弊端,探討一下它的現狀與未來發展的必然聯系,姑且稱其為『紅與黑』,是因為這不是白與黑的針鋒相對,只是關於產品的理性思考。
精裝小戶型的優勢是顯而易見的,無論房地產市場好或者不好,精裝小戶型都毫不畏懼,因為它總是佔有城市最優良的地腳,周邊配套都已經完善得不能再完善,而且其總房款低,不用裝修,更滿足了年輕人置業的需要。盡管如此,十年的精裝小戶型發展積累還是讓其具備了更多深層次的『紅』的因素,本報記者深入采訪了數家頗具代表性的產品負責人,他們紛紛從發展現狀的角度總結了精裝小戶型的諸多優勢。
總房款低區位優勢凸顯
記者在了解大連的小戶型產品過程中發現,大部分房源都集中在交通比較便利、購物相對方便的區域,其中西安路商圈和距離青泥窪商圈1公裡范圍內的產品相對較多。
東港區域某項目的相關負責人說:『目前,房地產市場正處於市場調控的風口浪尖,投資性小戶型產品的被關注程度有所下降,但大多數產品還是具備區位優勢的。小戶型產品之所以能在市場上站住腳,其主要原因就是出則繁華、交通便利。而總房款低,還貸壓力小,也成為當下年輕人群關注的焦點。』
精裝修交房適合當下白領
現在的年輕人群正處於事業的上昇期,由於工作繁忙,普遍無法抽身裝修房屋。而當下市場上的小戶型產品都是精裝修交屋,這既節省了年輕購房群體和投資人群的居住和出租時間,同時也在最大程度上保護了居住環境。
某軟件公司工作的購房者告訴記者:『之所以買一套小戶型產品,主要就是為了解決裝修帶來的時間問題。我們購買小戶型產品的年輕人都希望能在第一時間住進自己辛苦奮斗來的新家,所以精裝修對我們來說非常對口。』
為孩子購買學區幫自己投資理財
西安路某和三八廣場某項目的相關負責人在接受記者采訪時都談到:『我們的房子佔有優越的地理位置,同時佔據學區優勢。在統計當下已經購買我們產品的購房者時發現,很多30多歲的中產階級都已經開始采取學區、理財兩不誤的購房理念。』
買一套佔據學區優勢的房子,以便孩子擁有更好的未來;同時,將手頭的有效錢款進行整合,在滿足孩子上學方便的同時,該產品憑借其優越的地理位置和配套資源也會為購房者帶來豐厚的收益。
一箭雙雕居住辦公兩不誤
隨著80後人群開始跨入而立之年,越來越多的年輕人開始不滿足於自己當下的工作環境。一些懷揣著夢想,並想有一番作為的年輕人開始選擇自主創業。
小劉是眾多擁有類似想法年輕人的代表,他告訴記者:『我和女友在挑選婚房時,也在為如何創業做准備。在對市場進行了周密考察後,我們發現,小戶型產品普遍具有總房款低、精裝修入戶、層高相對較高等優勢。同時,今後若開辦公司,選擇門頭房的價格普遍太高,選擇民宅進行創業也會讓鄰居產生反感,而小戶型產品卻不存在這些問題,這要選好地點、選好產品,那我們就會辦公、居住兩不誤,可謂一舉兩得。
住宅屬性弱長效居住有待檢驗
利與弊總是相生相成,精裝小戶型這一產品同樣也面臨這樣的考驗。在已經完全完成城市化進程的日本,經歷了經濟繁榮、衰退等一系列考驗,精裝小戶型直到現在都有著旺盛的生命力,但這並不足以證明大連的這一產品會同樣如此。建築規劃、房屋結構以及戶型設計等各方面的硬件差異直接影響著產品的生命周期,而房屋用途、居住者素質等等的不同更加影響著產品的整體形象。
發展初級階段缺乏長遠規劃
盡管大連的精裝小戶型市場已經走過十個年頭,湧現出了一些諸如嘉和花樣年華、曼哈頓公寓、前城Haihome、city one等一系列目前來看無論是產品品質還是老百姓口碑都不錯的產品,但更多小戶型產品的出現還與跟風有關,即現在市場小戶型好賣,資金周期相對較短,市場便一窩蜂的湧現了一些,其中還包括很多舊樓改造工程,這些產品既沒有達到前期有完整的規劃,也沒有做到對客戶需求有深層次的研究,更別說在空間的利用上的合理分配了。
出現這一情況也很好解釋,即這一市場目前處於發展的初級階段,產品良莠不齊,按貓畫虎的情況時常出現。記者了解到,中山廣場附近某樓盤就是舊樓改造的精裝小戶型公寓,並有學區的依托,一度賣到很火,但幾年過去了,該項目在物業價值上沒有太大提昇,周邊樓盤價格節節攀昇之時,這裡依然停留在原來的水平,究其原因便是其產品居住功能太弱,各方面設計均達不到人性化要求,產品本身存在硬傷。
居住成分復雜影響統一管理
這是由目前精裝小戶型主要面向投資市場的因素決定的,因為人們對買房子的認識還停留在『一步到位』的思維裡,所以小戶型剛性需求不足,開發商只能將營銷重點放在買房投資上,造成一個精裝小戶型項目中自住者甚少,辦公或是租賃的佔到大多數。
民主廣場某成熟精裝小戶型的物業人員告訴記者,住在他們樓裡的百分之八十以上都是租客,成分既有外企在連高管,也有附近娛樂場所的從業者,還有很多創業型公司自己辦公,在物業管理方面會有些困難,不如自住小區那樣純粹。同時,租戶自身會覺得沒有安全感,更不會產生如同自住小區那樣的親情居住氛圍。
投資氣氛過濃影響長效居住
如果說精裝小戶型在銷售期的投資優勢十分明顯的話,那麼隨之而來則是因此而被消耗掉的長效居住屬性。開發商在開發之初便定下了以投資客為主的宣傳基調,而龐大的精裝修體量讓開發商們只能取一個相對折中的裝修方案,這勢必造成整體裝修質量的折扣和投資客不願意再投入裝修的心理。
以友好廣場某改造精裝小戶型為例,裝修公司自己先墊款裝修,本身在工程質量上就大受制約,所用的材料各方面也不能盡如人意。但由於地理位置的原因,銷售甚好,現在大多數都已售出且租賃情況良好。在此租住三年的楊女士告訴記者,三年前住進來的時候還很新,各個設備如熱水器、燈等都很好用,僅僅三年的時間,熱水器時常斷電,廚房的吊燈位置下移,燈泡當然也是換了無數回,她本人不可能花錢換太好的,房東也一樣,不愛再有投入,只是在出了問題之後簡單解決一下,導致居住質量比三年前剛來的時候下降了很多。
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