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前一段,杭州樓市“訂單大增”,不久出現“退單潮”。是什麼讓樓市陡然亢奮?“退房”又蘊藏着什麼?
樓市頻現退房大單
5月,杭州樓市成交突然大增,但不久即出現涉及三個樓盤、總金額近億元的退房大單。
位於杭州城西的某樓盤,是當地一家著名房地產開發商開發的高端商品房,市場價每平方米三萬元左右。從這個樓盤8套高檔住宅半年裏賣房和退房,可勾勒出這家開發商去年以來在資金鍊上經歷的生死掙扎。
杭州透明售房網顯示,5月5日,原購買人王某退售該樓盤住宅4套,涉及面積1153.05平方米,金額約3300多萬元。5月8日,原購買人徐某退售該樓盤住宅4套,涉及面積1273.52平方米,金額約3700多萬元。這兩筆大單,共涉及金額7000萬元左右。
杭州市房地產管理局批准了這兩筆退房合同。據瞭解,兩位買家個人資金較爲充裕,去年底受這家房產公司所託,以每平方米三萬元左右的市場價購入這批滯銷房產,其實是通過房產抵押的方式,以個人信用從銀行取得貸款,爲陷入資金困局的房產公司解圍。
有專家認爲,一些房地產企業當時就差一口氣,銀行不可能再貸給他們資金,7000萬元足以壓垮一個企業。銀根緊縮下,無法以其它名義從銀行取得金融支持的開發商只能曲線求助於相對較爲寬鬆的個人按揭。這在程序上合乎法律,較之高利貸穩妥。
五月份,杭州透明售房網上顯示的退房記錄爲135套,是今年以來最多的月份。
杭州樓市又“熱”?
令人意外的是,這些退掉的房源剛剛過了三天公示期,馬上就有購房者接盤。“這段時間市場好了,如果有購房者看中開發商手裏的這批‘自產自銷’房子,他們就會解除合同再銷售,近期同個樓盤出現多套退房都是這種情況。”浙江大學房地產研究所所長趙杭生說。
今年5月,杭州樓市“火爆”,成交量高達10058套。這個城市與樓市緊密相關的行業迅速進入興奮狀態。
去年因爲市場低迷不得不收縮戰線,甚至關閉部分門店的二手房中介,最近有的門店營業時間延長到凌晨。人們又開始排隊買房,杭州下沙、濱江等地許多樓盤在短短一兩天裏銷售一空。杭州市產權交易中心兩層樓的大廳人滿爲患,辦證人員抱怨沒法休息。
樓市庫存被迅速消化。5月份杭州市新推出的房源爲67萬平方米,但成交量高達108萬平方米。如果按照5月份一個月一萬多套的消化速度,杭州很快就會無房可售。
誰在接盤?
如果說今年一季度樓市的價跌量升是政策利好效應顯現,剛性需求轉化爲現實購買力的必然結果的話,四五兩個月的“井噴”行情則絕非單純的自住需求推動。幾個月前還信奉“現金爲王”,把錢捂在手裏的企業家,最近突然急切地爲手中的資金尋找出路,沉寂了一段時間的遊資又開始暗流涌動。
投資客的大批出現讓房地產開發商始料不及。位於杭州濱江新區的樓盤藍色錢江,前來買房的大多是溫州人,售樓小姐形容他們“一不看房,二不問面積,三不管戶型,只要有房就下單,有的一口氣買下三十幾套。”一名遠在西班牙的溫州人居然一個電話就買下兩套價值1000多萬元的遠郊排屋。
華邦地產信息部主任韓偉軍認爲,大約一半是自住型消費,單純投資炒房的約佔三成,還有一部分購房者是兼具投資和自住。
韓偉軍說,刺激投資客抄底樓市的主要原因,除了樓市價格下調、購房稅費從房價的10%下調至1%外,寬鬆的貨幣政策對投機資金有誘惑力。據瞭解,以一套100萬元房產首付20萬計算,今年與去年相比不僅首付可以省下20萬元,每個月還可以少付銀行將近1000多元。
不過,趙杭生認爲,以溫州人爲代表的炒房團這次捲土重來,與衆多預測機構對中國經濟率先復甦之後率先進入通脹的預言不無關係。原材料價格悄然回升,嗅覺異常敏銳的溫州人首先想到的是讓自己的資金進入房地產這個無論何種時候都最爲安全的“避風港”。與樓市有限的下挫相比,貨幣無限制的貶值更讓他們覺得害怕。
與資本的衝動形成鮮明對比的是,幾乎所有的業內人士在診斷當前的樓市都做出了明確的結論:這樣的“瘋狂”極可能曇花一現。
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