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現在,隨著房價的下降,再次出現了經濟適用房趨冷的局面。從其由冷變熱到再趨冷的過程看,市場價格始終起著主導作用。
無疑,經濟適用房是面向中低收入家庭的普通商品住宅,它的社會保障性質,源於我國住房制度從計劃經濟體制向市場經濟體制的過渡期,源於眾多的中低收入者不能一下子購買商品房,政府有責任償還在計劃時期欠下的住房債。它的社會保障性質體現在政府實行劃撥方式供應土地、減少建設和經營中行政事業性收費、負擔項目小區的基礎設施建設費用、個人住房貸款利率較低等方面。在這些優惠政策下,從1998年到2003年,全國經濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米,解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。不僅刺激了房地產市場供應結構的變化,也延緩了商品房價格的不合理上漲。
應該說,在各地對經濟適用房態度變冷的背後,是前一輪宏觀調控過程,一些城市的房價回落。目前提出停建、緩建經濟適用房的城市,也主要是經濟適用房失去了價格優勢,且經濟適用房又是有限產權,已經不具備投資功能,一定意義上說其已經完成了歷史使命。至此,我們似乎沒有必要對『棄建經適房』存在過度擔懮。如果這能促進原本嚴重遲滯的廉租房建設加快進程,或許反而是一件好事。
我們也許是世界上保障性住房產品最多、最復雜的國家,不僅有廉租房、政策性租賃房、經濟適用房,而且在房價高企的情況下還推出了兩限房。而這個保障體系決不應該一成不變,市場經濟發展過程本身是千變萬化的,這就要求住房保障的思路和手段必須快速調整。如果從『市場歸市場、保障歸保障』這個簡單思路出發,往往是保障產品越簡單,保障思路越清晰,對市場的駕馭和控制能力就越強。反之,保障性房產越多,越說明市場出了問題。因為從理論上說,保障房本身並不具備調節市場的功能,而這些年來,我們的經濟適用房卻事實上承擔著保障和平抑房價的雙重責任,這應該引起我們對市場的警惕。
經濟適用房的存與廢,只有市場有發言權,任何脫離這個實際的爭論,都是空談。