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於是,包括北京在內的若乾城市的房地產主管部門,都開始重點關注自己城市的人均居住面積。對於國務院文件中頗具執行難度的『首套住房低於城市平均居住面積,第二套住房可視同首套住房享受優惠』的政策,向來謹慎的銀行,在等待自己主管部門態度的同時,也在等待地方政府的『作為』,以便讓一切有據可依。
面積游戲『2006年北京的人均居住面積是20平方米左右。』12月18日清晨,北京市建委的一位官員在電話中向《中國經營報》記者表示。此前一天,國務院總理溫家寶主持國務院常務辦公會,通過了松綁二套房貸等一系列利好政策,只不過,這並不是一次簡單的松綁。
按照國務院規定,可以享受首套住房同等優惠待遇的二套房貸,其前提為首套住房面積低於所在城市人均居住面積水平。這個先決條件的增加,實際上又一次把樓市救贖的皮球踢回給了地方政府。
一位住房和城鄉建設部的官員告訴記者,對於如何放松第二套房貸是最合適的,中央政府一直左右為難,因為既要保證正常的改善型需求,又要不能新刺激房地產投機交易,這樣的度很難把握,所以,最終使用了『平均住房面積』這一操作性難度頗大的指標作為標准,以體現因地制宜的原則。
『今年的人均住房面積是多少數據還沒有出來,通常是1~2年調查、更新一次。』當被問及2008年北京的人均居住面積時,前述北京市建委的官員態度十分謹慎,『畢竟這關系到有多少人在買二套房時可以享受優惠,我們也是看到這個政策不久,也在研究。』他說。
不過,他以個人意見認為,從2006年~2008年北京房地產開發量在總的趨勢上是上昇的,不出意外,如果明年再次進行相應調查,北京的人均住房面積應該有所增長,而人均住房面積的增長,則意味著有更多的購房者在購買第二套房時,可以享受到優惠政策,實際上是變相降低第二套住房信貸政策的門檻。
記者了解到,目前,北京市政府已經投入巨資,在全北京范圍內展開住房普查,以摸清北京最為基礎的住房情況,在這個調查結束後,包括人均居住面積,都將重新調整。而自1996年以來,北京歷次住房調查在人均居住面積一項上,都是逐次增長,越來越多。
門檻功效與此前地產界普遍期待的二套房貸全面松綁不同,這一次國務院的政策調整由於附加了『平均居住面積』的前提,其力度遠遠沒有想象中的那麼大,顯然,希望樓市向好的地產商和地方政府,都不喜歡這樣的『設限』,而這恰是地方政府試圖調高人均居住面積的原因所在。
『我個人認為,如果按照既有的人均住房面積標准,對於北京這樣的大城市,最大的受益者應該是那些房改房、危改房的擁有者,這些房產的戶型面積相對較小,首套房的面積大多數低於平均居住面積。』住房和城鄉建設部政策研究中心的一位專家對記者說。
他以北京20平方米的人均居住面積為例,一個三口之家的平均住房面積應在60平方米左右。如果在2003~2006年間購買的商品房,其戶型相對較大,兩居室的面積通常在120平方米左右,那麼這部分商品房的購買者,基本上就將被排除在『二套房貸視同首套優惠政策』的范圍之外,而這部分人,恰恰是二次購房主要消費群體。
對於這一群體,地產商異常關注。記者了解到,11月25日,國務院總理溫家寶召開經濟形勢座談會,保利地產(企業專區,旗下樓盤)的負責人作為開發企業的代表,向國務院和溫家寶總理匯報房地產市場情況。
在被問及『市場還有需求』的問題時,這位保利地產的負責人特別著重強調了住房購買通常情況下有5~8年的『置換期』,而目前,中國樓市正處在這個『置換』的周期結點上,他認為,這部分需求將在未來幾年中,逐漸成為大中型城市樓市需求的主力,因此,從政策上應當予以保護和鼓勵。
『中央覺得這個標准很難界定,所以交給地方來根據自己的情況確定,但如果僅僅依據過往的標准,像北京、成都這樣的城市,受惠的范圍並不大,不能起到刺激地方樓市回暖的目的。』前述住房和城鄉建設部政策研究中心的專家表示。
銀行依據國務院12月17日公布二套房貸政策松綁當晚,記者致電中信銀行個人信貸部的一位負責人,在電話中,他告訴記者,他也是剛剛知曉這個文件,從信貸歸口管理的部門,還沒有有關的精神下發,不過,他表示,按照慣例,人均住房面積標准這一指標,通常會依據當地建設部門調查確定的數據標准。
『第一,我覺得這並不是一個新的政策,一個月以前的國務院常務工作會就提出了改善型自住房的信貸優惠要求;第二,這種人均住房面積指標,對銀行來說,是最難執行的一種指標。』次日,光大銀行的一位工作人員告訴記者。
也正因為如此,由於國務院一直沒有對何為改善型住房給出明確定義,致使商業銀行在執行這一政策時,沒有統一規則。購房按揭貸款甚至出現了一段時間的停滯。而北京市建委一位內部人士則表示,由於二套房貸政策主要是由銀監會貫徹執行的。中央政策調整前,地方政府的任何政策調整,都沒有什麼效果。
截至本報記者發稿時,銀監會還尚未就此項政策向商業銀行發布相應的指導性操作規則,但中信銀行個貸部的上述負責人向記者表示,銀行系統自己不可能直接掌握或者調查所在城市的人均居住面積,因此,從技術角度而言,還是傾向於使用當地建設系統的面積數據指標作為依據。
皮球踢了一圈,一切終於又回到了地方政府的腳下,『現在沒有確定平均住房面積這個指標改不改。』前述北京市建委官員一再強調。不過,記者從杭州、重慶等地的建設系統了解到,他們正在准備對城市人均居住面積進行相應調整,畢竟這已經是另外一個全新的政策環境了。
截至本報記者發稿時止,北京、天津、杭州等地的建設房管部門,還尚未公布最新的人均居住面積指標。