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因房地產市場持續低迷,政府救市政策頻出但效果一般,取消二套房政策便成為近期最一致的呼聲。
12月17日,國務院常務會議出臺第二輪救市政策,其中明確了松動二套房政策,進一步鼓勵普通商品住房消費。對此,住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林認為政府將放松二套房政策的門敞開一角,著力於穩定房價,同時繼續觀察市場變化,決定是否全部放松。國務院發展研究中心信息局局長程秀生則認為,此輪房地產新政唯一的爭議點就在於二套房政策,政府僅有所放松,主要考慮鼓勵消費型住房,仍然抑制不理智的炒房行為,以規避給銀行帶來次貸風險。
『目前來看,利用二套房政策來抑制炒房是最具可操作性的政策,如果政府要完全取消二套房政策,除非是有別的政策可以來替代抑制炒房。短期內難以為之。』程秀生說。
開發商期望破滅二套房政策可謂是開發商心頭的坎。
陽光100(企業專區,旗下樓盤)副總裁范小衝(范小衝博客)此前在參加博洛尼家居推出的國內首部整體收納白皮書時表示,房地產市場的低迷,地產商為了挽回市場費盡心機,比如開始和家居企業合作推精裝修。他告訴記者,『市場希望政府政策的幫助,至少不要起反作用。政府很多政策是在地產市場需要遏制需求的時候出臺的,並起了較好效果,比如二套房政策,但到了現在需求慘淡,這一政策還未被取消。』
國務院新一輪救市政策出臺的目的,主要是加大政策力度,加快保障性住房建設,進一步鼓勵和支持住房消費,保持合理的房地產開發投資規模,促進房地產市場健康發展。
但對於業界呼聲最高的放松二套房政策,新一輪救市政策卻是猶抱琵琶半遮面:對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
『目前政府救市政策的標准還是主要支持自住和改善型住房,以穩定房價,而不是支持全部房屋的消費,不鼓勵炒房。』建設部住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林對《華夏時報》記者表示。
住房和城鄉建設部政策專家委員會副主任顧雲昌則告訴記者:『相對於市場形勢的變化,政府的政策難免有一個滯後期,過去二套房政策的出臺,主要是為了抑制之前房地產市場過旺需求和炒作,現在市場環境早已經發生變化,但對於第二套房的相關政策仍然很嚴格,貸款利率和首付款都高出第一套房許多,制約了人們的改善性需求,根據市場變化松綁二套房政策有利於拉動人們的住房需求。』
顧雲昌同時認為,中產階層是樓市消費的主力軍,政府出臺第二套房新政,對拉動這部分群體的需求最有效。
『二套房政策沒有全部放開,政府主要是考慮到當前的政策主要應以穩定房價為主,通過鼓勵中小戶型消費,刺激房地產市場需求,同時不提倡炒房行為。』王玨林說。
程秀生則認為,政府調整了二套房政策,實際上是將二套房的不同購買人群給區分對待了,放松了真正自住型的消費信貸,同時把買得起改善型住房的高收入人群和進行房屋流通經營的人即炒房者劃分在一起,這部分屬於投資信貸,不應該享受政府優惠的首套房貸款利率。
『政府沒有完全放松二套房政策,一方面是不能讓應該屬於商業領域的房地產投資信貸和住房消費信貸享用同樣的利率,這對其他商業類貸款不公平;另一方面,投資者如果利用目前較低的房貸利率進行炒房,將會加大金融系統陷入次貸危機的風險。』程秀生說。
操作者的疑惑但對於此政策中對二套房政策的放松,多位銀行業人士則認為效果短期內難以顯現,同時操作上存在較大難度。
『按照銀行系統的操作程序,國務院的政策出臺後,央行會根據政策制定相關意見,隨後各商業銀行再根據央行意見並綜合自身情況調整各自的貸款政策。』京展擔保副總經理戴曉光告訴記者,這樣看來,新的二套房政策完全落實到各商業銀行,可能要到春節後。
中國民生銀行北京一分行負責人則壓根不看好新的二套房政策,『基本上等於沒有放松,政策提到的對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平,銀行在實際操作上很難界定這個標准,也比較麻煩,包括央行再根據這個標准制定政策都很難。而且本身這個范圍內的人群也比較少』。
該負責人告訴記者,鑒於目前經濟形勢仍然較為慘淡,銀行業仍普遍不看好房地產市場,因此最近對於二套房貸款較為警惕,並嚴格執行著此前的二套房政策。『如果政策的界定比較模糊,銀行操作難度大,可能在二套房貸上仍然會比較嚴厲。』
深圳發展銀行一負責人則告訴記者,二套房新政對刺激房地產需求作用不大,因為按照實際情況看,真正是因為住房面積不夠而購買二套住房的人群較少,而能夠帶動二套房的,主要還是希望住房條件更好的改善型和手中有閑錢的投資型的消費者。
政府試探市場對於政府是否會完全松綁二套房政策,王玨林認為,『飯要一口一口吃,路要一步一步走,政府目前將放松二套房政策的門打開了一部分,也是為了觀察市場,然後纔會去根據市場反應和市場變化決定是否完全松綁』。
顧雲昌也認為,『二套房』政策還有下調空間,政府或許是考慮到現在市場還有風險,所以沒有放開投資性二套房貸,但市場若起不來,投資未拉動,也許還會繼續調整。
顧雲昌同時估計,鑒於政策效果的滯後性,預計到明年下半年市場會逐步回暖。
但中國民生銀行相關負責人對松綁二套房政策則顯悲觀,『放松二套房貸只能說是中央給市場一個信號,鼓勵觀望的消費者買房,但目前的經濟形勢下,更多的人都開始捂緊口袋裡的錢,即使政策放開二套房貸,也很難改變消費者買漲不買跌和經濟危機恐懼癥的消費心態』。
深圳發展銀行相關負責人也認為,目前政府仍在擔心市場的風險和對金融系統的影響,完全放開二套房貸今年內很難實現。
『即使完全取消二套房政策,銀行還有個房貸總計月供不能超過家庭收入50%的政策,在抑制炒房方面更為嚴厲,但因為這一政策的核算在實際中較難操作,而二套房政策則較易操作,所以政府目前仍然在用此政策控制貸款炒房行為衝擊金融系統。』程秀生認為,如果沒有更易行的政策來取代二套房政策,以控制貸款炒房衝動,完全松綁二套房政策短期無望。
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