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12月17日基於『金融30條』之上的又一輪的房地產提振舉措出臺,第二套房貸出現了方向上的松動,但執行力不強,『低於當地平均住宅標准』如何界定?這個界定是誰來完成?政策是政府給出的,但卻沒有給出『平均住宅標准』是多少?這個調查工作誰去做,是銀行完成嗎?銀行為什麼要付出如此巨大的調查成本?這些疑問使該項新推行難以立竿見影。而唯一明確的將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅,這成為此輪新政給出的真正實惠。
與前幾輪政策剛一出臺,媒體即有回暖信號出現一樣,階段性的暢銷現象還會出現。
對此現象,有關市場的分析人士認為,這一現象有些偶然性,但是它也反映了國家為穩定經濟、拉動內需出臺一系列救市政策之後,市場受到巨大鼓舞,更主要的是,發展商的銷售價格引發了人們的購房潮。雖然,此現象在寒冷的樓市中,像是一縷溫暖的陽光,給整個房地產市場以一絲溫暖。然而,目前整體市場依然低迷的時候,出現此現象還是值得我們進一步深思的。
當然,出現此種現象,一方面有政策的推動,在房地產新政出臺之後,一部分剛性的需求在積累一段時間之後會釋放出來,這部分剛性需求也許認為目前的價格已經在自己所能承受的范圍之內,因此他們會『動手』買房;另一方面,也是需要提醒市場的是,我們不否認樓市的反彈首要是從需求釋放開始體現。但目前我們看到的種種現象,可以說是『急轉急停』的呈現在我們面前,這種現象出現在一個產業鏈條非常長,受多方面因素影響的行業,是個非常奇怪的現象。
種種跡象表明,土地市場要麼流拍,要麼以底價成交,這與開發商信心指數繼續下降也較為吻合;另外,俗話說買漲不買跌,在市場沒有明顯價格抬昇的背景下,不少投資購房者還是不情願拋出手中的人民幣,眾多潛在購房者認為,目前的市場價格仍然沒有見底,因此觀望等待的心態還是廣泛存在,並沒有實質性的改觀。我們再從另外的角度觀察市場,國內的股市沒有明顯的反彈,只是在2000點左右徘徊,地產板塊也沒有形成強勁的帶動作用,從個人投資的角度看,大部分資金仍在被『套牢』在股市中,這也將影響對樓市的資金流入。再把市場放大,如今本就低迷的房地產市場,又被籠罩在全球的金融危機之下,這直接影響海外熱錢的流入流出,從目前趨勢看,自從雷曼事件之後,熱錢流入中國樓市的現象明顯少於流出,因此單從資金動向看,整體樓市回暖也不會這麼快出現。
我們認為,當前全國乃至全球經濟發生問題,投資者對市場失去了信心,即便是政府救市,也並非是一蹴而就的事,比如救市之後價格繼續上漲,老百姓的資產卻在縮水之後仍舊買不起房子,國家的整體經濟沒有起色,投資者的信心沒有太大變化,需求仍舊不能被激發起來。而且,縱觀過去兩年左右,房地產的價格增長幅度,政府和開發商已經預支了未來的利潤,目前的價格松動也是一定的理性回歸。
我們認為目前個別城市的回暖調整,並不能排除是開發商的個案操作,因為經濟企穩轉好,需要時間,不是幾條政策就可以快速左右的。通脹之下,百姓的收入至少也要在一兩年內有所改善提高,消費慢慢上來,整個房地產市場纔可能全面回暖。