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昨日,國務院常務會議出臺促進房地產市場健康發展的政策,減輕了居民購房的最大稅負——營業稅,但對市場渴望已久的二套房貸,並沒有完全放開。其實,雖然二套房貸一時難以松綁,但對合理的改善性購房需求,在房貸政策上仍有進一步支持的餘地。
新政最引人注目的一條是:『個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅。』在二手房交易中,稅率為5.5%的營業稅是金額最大的稅種。在一些大城市,營業稅多由購房者承擔。事實上,為了逃避營業稅,很多買家和賣家簽署『陰陽合同』,營業稅對交易的抑制作用大為減弱。個人購買普通住房超過2年轉讓,可免征營業稅,大大減輕了買賣雙方的稅負,促進了二手房的流通。
新政還提出:『對個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。』按照轉讓收入全額征稅,實際上是變相將居民以前用來買房的收入又征了一次稅,有重復征稅之嫌。新政出臺後,居民僅需要就賣房的增值收入納稅,不僅減輕了居民負擔,在稅收意義上也更具合理性。
關於市場最關心的二套房貸,新政還提出:『對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。』
這條政策幾乎是2007年12月5日央行和銀監會關於二套房貸政策《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》中的原話,並未給投資性的二套房貸乃至三套、四套房貸『松綁』,不免令持『救市論』觀點的人大失所望。
即使最終不給投資性購房需求開信貸口子,房貸政策仍有放寬的餘地和必要。比如說,『改善性住房』的定義仍未得到明確界定,商業銀行在房貸操作中,仍要嚴格執行央行的『9·27』二套房貸新政。在如今地產市場低迷、經濟不振的大背景下,對居民購買改善性住房的合理需求不應約束得太多太死。
比如,居民如果將第一套房的貸款結清後將其出讓,再貸款購買第二套房改善居住條件時,卻仍要按照第二套房的房貸政策購房,無法享受任何優惠。許多商業銀行給出的理由僅僅是『在征信系統中有房貸記錄』,而不管這筆貸款是否已經結清,居民是否還有房子居住。
對於居民改善性購房需求,應具體問題具體處理,盡可能地鼓勵非投資型的合理購房需求。比如,對上面所說的情況,完全可以靈活處理。居民賣掉房子後一般會有增值收益,可以據此將居民購買第二套房子的首付款提高到四成,但對於貸款利率給予適當優惠。這樣一來,既減輕了居民負擔,又降低了銀行的貸款風險。