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每年的九、十月份,被地產界稱之為樓市的『金九銀十』,是最好的銷售季節。然而在07年『金九銀十』市場極度火爆之後,08年的九、十月份卻呈現出極其慘淡的局面,絕大部分購房者或准購房者都采取了觀望的態度,樓市陷入了深度困境,買賣雙方的博弈開始白熱化。但是什麼時候購房者該真正出手呢?我認為09年是最好的時候,10年緊隨其後,也就是我說的『金九銀十』。
首先,資金對開發商是最重要的。中國房地產業經歷了近10年的快速發展,由初期的嚴重供應不足衍生出了很多問題,市場判斷的問題??開發紮堆,結構性的問題??面積趨同趨大,質量的問題??偷工減料有之、配套不到位有之,價格的問題??沒有賣不出去的、只有想不到的價格,這些都需要內部的調整和消化,需要一個長期的過程纔能夠逐步合理和到位。但是房地產行業又屬於資金密集型的行業,現金流就是企業的生命線,如果一個企業沒錢了,就是手裡有再多的土地和房子,也難逃出售或破產的悲慘命運。所以一個開發企業絕對不能夠容忍銷售出問題,哪怕是砸鍋賣鐵都要保證,而且是速戰速決。而要快速解決銷售問題,房價就是核心的核心,調整價格勢在必行。
其次,開發商消化存貨是生存和發展的前提。房地產業在近十年的快速發展中,行業的高利潤讓絕大多數開發商忽略了高投資背後的高風險,而且不斷拉高的房價更增加了開發商的信心,也就出現了06年、07年各地頻頻爆出的『地王』現象,也就出現了『只要有錢不管原先是乾哪行的都敢做開發商』的現象,也就出現了房地產行業『只要有地就是爺』的現象。然而,07年下半年市場的突然轉身,讓所有的同行們都措手不及。存儲的土地、押後准備賣高價的房子讓開發商陷入了困境,此時,快速消除存貨纔是最重要的問題。
最後,降價是本輪房地產行業買賣雙方博弈的結果。從去年下半年開始,隨著房價的不斷高企,客戶的觀望逐漸顯現,而且隨著時間的推移逐漸增強,甚至成為等待,市場成交量也是不斷下降,剛開始開發商還寄希望政府救市,寄希望市場回暖,還在堅持,但是時間長了,就明白市場的殘酷性了,再加上今年海外金融海嘯的襲擊,無疑雪上加霜。所以今年初先知先覺的企業就開始調整價格,陸續也出現了一些跟隨者。現在看來,先行調整價格就是佔據了先機,收到了很好的效果。
總而言之,我認為,房地產真正的降價應該出現在09年,到時候很多企業都會選擇降價來保全和發展自己。2010年可能還會有一小部分企業在做價格調整,買房子的『金九銀十』也會到來。再往後,隨著房地產企業的大面積重組和調整,價格會處在不斷振蕩之中,但繼續降價的空間也就沒有了。
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