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我國房地產價格偏高的一個重要原因在於成本,而成本偏高的原因在於各種『硬性』稅費的過高、過多。
一位來自江蘇省財稅部門的官員向本報記者表示,『改革房地產行業的各種稅費,是最合理科學的,但卻是最難的。』
倘若改革房地產領域稅費政策,空間在哪裡?本報輾轉於江蘇南京、揚州、宿遷等地區,初步求解房地產費稅負擔的情況和出路。
從1998年住房制度改革開始以來,房地產發展的主要數據可謂『突飛猛進。
南京大學不動產研究中心主任高波教授向本報記者表示,從2000年-2007年,我國房地產投資額增長速度平均每年為20%-30%,銷售面積以每年11%-45%的速度遞增,銷售額以16%-69%的速度增長,而全國房地產銷售價格,2004年為17.8%,2007年為16.25%。
『這是驚人的,也是可怕的。』高波強調,『年平均增長率超過居民可支配收入增長率,這是相當快的,更是危險的』。
房地產成為諸多城市的支柱產業,它的發展牽涉到50多個行業。其低迷狀態必定讓政府頭疼——房地產貢獻的稅收佔到地方政府稅收的1/3。而在構成房價的成本當中,土地成本已越來越高,逐漸成為最大的一塊。這體現在了『土地出讓金』上。
以南京為例。2007年,南京市地塊成交138塊,總出讓面積966.4萬平方米,同比分別增長81.6%、70.3%。其出讓土地總成交金額約331.39億元。以此計算,2007年南京出讓土地平均每平方米3219元。
2005-2007年,南京土地出讓成本每平方米的價格平均漲幅為45.15%、39.89%,也就是土地成本以每年四成的速度增長。
1994年我國實行分稅制後,土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有,並在此後逐漸成為了地方政府的『第二財政』。
南京今年計劃推地850萬平方米,其中商品住宅用地為700萬平方米。但累計到目前,南京成交的用地面積約330萬平方米,年底前還有400萬平方米左右的住宅類用地計劃。
而進入11月之後,南京市國土部門推出的土地大多以底價成交,並且舉牌的開放商數量也大為減少。
在土地出讓金形成如此規模的情況下,想降低已不太可能,但想突破也不太可能,南京市國土資源局的一位人士向本報表示『只有通過其他途徑尋求突破』,也即是提高出讓土地的『容積率』。
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