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最近幾天,網上有一篇文章產生很大影響,說開發商賺取暴利,每平方米成本纔600多元,房子卻賣數千元。和一個代理商朋友聊起這事,他說這個數據很不可信,但他知道開發商賺取暴利的一些手法。現在樓市雖然低迷,開發商仍然在鋌而走險,依然在使用這些手法。他斷言,今後,這些手法開發商依然不會絕跡。
他認為,開發商暴利過程一般是:制定圈地計劃、利用各種手段違規拿地、最低首付資金、取得可套取銀行貸款的土地手續、利用承建單位資金開發、制訂對策獲得抵押貸款、基本完成收益周期。他透露了購房買房的交易中很多『貓膩』,並告訴購房者該怎麼防范。
1、空手套『白狼』
一些本不是從事房地產業務的,或者以前是做裝飾業務的人,稍微了解了房地產方面的知識,知道其中的豐厚利潤,於是注冊一家房地產公司,然後掛著國有或合資的大牌子來掩人耳目。還有一種現象,個人所有或個人承包公司,掛靠在某大型公司的名下,建設資金完全靠購房者預付的購房款完成樓盤開發。
危害:這樣的公司往往在後期資金不足,無法按期將房子交付使用,購房者買了這樣的房子,將會麻煩不斷。
對策:購房者在購房前一定要摸清開發商的背景,查明其主管部門、注冊資金及建設部門頒發的房地產開發資格證書等情況。
2、大打概念牌
一些開發商為了吸引購房者,總要打出比實際情況好上幾倍的廣告,尤其是顧客關心的地段問題,往往要把自己開發的地段說得非常優越;說交通便利,距離城市核心商圈僅多少多少站路,直令人心馳神往。
比如距離東湖若乾千米遠,說有觀湖房,實際上就靠東湖一邊的幾個高層樓層看得見,80%的樓層看不到東湖;比如距離地鐵千把米,地鐵還是10多年以後的事情,廣告中吹噓地鐵從樓邊經過。
危害:購房者若衝著廣告中注明的東西買房,很多都會大呼上當。
對策:購房者不要受廣告誘惑,要進行實地考察。可以到國土部門了解城市的規劃,有些地段目前較偏,但隨著城市的發展,其繁華可能只是三兩年的時間;有的地段當時確實很不錯,但未來可能拆遷,其優勢不復存在。
3、調高樓盤容積率
開發商為了極大地發揮土地的效益,還千方百計地改變土地的用途。在這方面,開發商可運用的手法就更復雜了。
調高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。規劃和城建部門制定有樓盤的容積率,而有『實力』的開發商會通過特殊的途徑,打通主管部門的關系,以多種理由把樓盤的容積率調高,按自己的意圖規劃,更改房屋間距與房屋高度的比例。還有,通過改變土地使用性質等方法,達到將宅基地樓等變換成商住樓,以牟取暴利。
危害:按規定,房屋間距與房屋高度的最低比例是1比1,因為房子的間距直接影響著居室采光、通風、視野和綠化,而有的房地產公司為減少成本、追求利潤,隨意縮小房子的間距,會給居住者帶來許多不便,同時房產內在價值也相應降低。購房者千萬要看清購房合同。
對策:對照購房合同,發現問題,立即找開發商理論,或者向武漢市開發辦舉報。
4、使用年限縮水
按照有關法律,不同用途房屋的土地使用年限是不同的,一般商業用房的使用年限是40年,居民居住的年限是70年,其它如文化體育等用地的年限是50年。但有的開發商開發居住樓盤時,少拿10年、20年的使用時間,將土地的使用年限縮短,可對購房者說是70年,其目的是少交納國家土地出讓金。
還有的開發商在銷售方式上混淆用途,比如推出的『商住兩用房』,開發商宣稱購得此類房既可以辦公,也可以用於個人居住。而這種兩用房如果在居住的過程中用於商業,就變相逃避了另外30年的國家土地出讓金的交納。
危害:縮短使用時間年限,購房者會損失不少,因為自己會提前交納國家土地出讓金。
對策:一定要查看開發商的『五書』,或者到規劃部門、開發部門了解,樓盤的使用年限是否縮水。
5、在面積上做手腳
在面積上做手腳是開發商的小伎倆,他們在套內面積縮水,分攤面積搞誤差。購房者入住後纔發現總面積比合同上標明的差了很多,還有的整體面積相差無幾,但在具體的結構上做了手腳。
另外,開發商會將居民委員會、會所算入購房者的住宅面積或共攤面積。
危害:無論是面積縮水,或者面積增加,都會使購房者遭受損失。
對策:如果用卷尺丈量,發現面積縮水,可以要求測繪部門進行重新測繪。對於將不該算進面積的地方,開發商算了,購房者可以據理力爭,或者向開發部門反映。
6、自己的房子自己買
『自己的房子自己買』是抬高房價的方法之一,樓盤預售時,公司的資金非常緊張,這時候開發商買下一些相對好銷的房子,甚至整個『雪藏』幾個單元甚至一整幢樓,對開發商來說,不僅可以用微弱的利息套現,而且在樓盤銷售的中後期抬高房價。
具體操作方法是這樣的,開發商開出假的銷售單據給自己的親戚朋友,讓他們作為房屋的購買者,並把房屋的價格盡量抬高。因為銀行放貸給個人購房的利息極低,首付不高,每個月的還款更是有限,而只要開出發票,銀行就會把這套房屋的全款打到開發商的賬戶上。
樓盤做好後,開發商只要到銀行辦理一下退房手續,樓盤就又可以上市出售了。這時,樓盤配套齊全,各種功能具備,房價遠遠高於剛開盤的價格。而開發商這樣既套了現金,方便了自己開發房子,樓盤又賣了好價錢。
7、安排『房托』買房子
這是以前開發商經常玩的套路。安排『房托』買房子,就是開發商找一個『房托』,來買開發商的房子,然後進行倒賣。當然,這些『房托』都是自己的親戚朋友,所得的利潤都會進開發商的腰包,即使不進開發商的腰包,這個肥水也不會流進外人的『田』裡。
安排『房托』倒賣自己的房子,操作方式比較簡單,有一些開發商可以說是『玩』得非常熟絡,一套戶型比較好的房子,會安排『房托』轉手幾次,房子價格漲得離譜。
比如一套房子最開始18萬元起賣,『房托』買後,轉手把房子賣給另一個『房托』,這時,價格達到23萬元。這個『房托』也不會真的要房子,他會立即把房子轉賣給下一個『房托』,達到28萬元。這個『房托』如果把房子賣給真正的購房者,價格絕不會低於28萬元,有的達到30多萬元。這其中,經『房托』操作後,房價漲了10多萬元。
8、延遲開盤好賺錢
中國人歷來有一個習慣,買東西喜歡跟風湊熱鬧,一聽說哪個樓盤看房、買房的人很多,那些想買房者便躍躍欲試了。開發商正是抓住了消費者的這種盲從心理,在營銷方式上狠狠地『玩』購房者。
比如漢口有一個樓盤因為其定位為適宜白領居住的小戶型,去年初,開發商稱起價在3500元/平方米左右,當時預計開盤時間是去年底,可是樓盤修建好了,竣工備案證也拿了,就是遲遲不開盤,而只是搞內部認購。此時,起價已經上昇到了4100元/平方米。
開發商拿到了預售許可證不開盤,先搞內部認購,這種做法並不違規。開發商的基本做法是:先不公開銷售,搞內部認購,過一段時間宣稱房子已經不多了,再不登記,開盤時想買也買不到了,而且現在通過內部認購的房子價格相對較低。開盤以後,房價鐵定要漲。這樣營銷,令一些購房者趨之若騖。
還有的開發商為了給大家一個總是開盤的印象,明明幾個可以一次性推出的樓盤,分幾批推出,這樣最大的好處是,後面開盤的房子都可以提價。
有一些人總認為外國的月亮比中國的圓,開發商利用人們的這種心理,宣傳時說公司請了『外援』,比方說是洋人設計、請了深圳的物業管理等。
實際上,開發商說建築設計是美國、加拿大等國家的公司,這是不可能的。因為按照有關規定,外資設計單位不能單獨參與一個樓盤的建築設計,必須和國內的一家設計公司來共同設計。很多時候,真正做出房子設計的就是國內公司,弄個外國名字,只是滿足購房者『外國的月亮比中國的圓』的心理。
物業管理也一樣,不少小區所稱的身政的物業管理,其實只是購買了這家知名物管的名號,該公司一般不會來親自服務。
還有另一種情況,開發商在國外或者香港、深圳注冊一家公司,然後讓這家公司負責樓盤的設計、物業管理等工作。實際上呢,國外或者香港、深圳的公司是個空殼。
10、小紅旗的奧秘
每個樓盤預售時都有銷控表,銷控表是售樓處張貼的樓盤銷售進展的信息表。可別小看了這個普通的表,其實它的意味比較多。
購房者看中一套南北通透、臥室雙朝陽的房子,但銷控表卻會顯示該戶型的房子已經售出。售樓小姐同時會一個勁兒向他推薦其他戶型較差的房子。
這其中的奧秘就出在銷控表的小紅旗上。其實,一般情況下,開盤沒幾天,或者還沒開盤,開發商就會人為地在銷控表上插上不少紅旗,以顯示樓盤銷售旺盛。其目的一是把那些比較好銷的主推經典戶型『雪藏』,差一點的房源先處理掉,好的留到現房或准現房時加價出售。二是贏利更多。開發商在開盤時,一般會把價格定得低一些,但通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間來吸引客戶,而一旦有客戶來購房,卻是高價格了。
當然,售樓小姐會根據顧客的買房意願、可接受的價格等因素,適時運用小紅旗戰術,適當調整一些好的戶型出售。
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