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我們當前碰到很多客戶都提出這樣的問題?在目前價格不斷走低的情況下,為什麼還要低價賣樓?難道不能:一封盤休息;二減少開工;三等待時機嗎?反正我的現金還夠挺兩年的,這時賣樓不是虧了嗎?你看,銀行現在也可以通融了,不會硬逼著還錢了,死不了啦,我們為什麼不做豬堅強呢?
對此,我的回答依然是——盡快賣樓,除非你是大國企,有著其它政治因素。就市場而言,低價賣樓仍是最佳選擇!
一、這是一次資產負債表的經濟衰退
這次調整,對房地產商而言,最大的教訓是我們的商業模式不是基於什麼產品;不是基於什麼土地儲備;不是基於什麼地段,而是基於我們的資產負債表!
開發商是一個資本密集和關系密集型企業。但首先是一個資本密集型企業。拿地要錢,開工要錢,賣樓也要錢(銀行按揭),沒錢什麼都談不上。而錢從何來?一是自有資本,二是融資貸款。就中國而言,大頭在銀行貸款。銀行憑什麼貸給你?不是因為你的產品多漂亮?不是因為你和她關系多密切(危機時刻尤甚),不是你多能忽悠,而是你的還錢能力。你能還錢的證明:一是有可抵押的資產;二是你的資產負債表。如果你資產價值遠大於負債,當然銀行追著你貸款。
就中國目前情況看,開發商普遍的情況是『高負債』。在去年高價拿了土地(資產),而去年高價的土地資產,正面臨著一個大幅度的貶值。也就是說,如果去年你的『資產負債表』還說得過去的話,那麼在明年資產大幅貶值之後,實際上你的『資產負債』已經發生了變化,甚至是根本的變化,變成資不抵債了。
雖然現行會計制度下,你的『資產負債表』還不錯,但你應該清楚,而且銀行也清楚,你的那些資產不值會計報表上的那個價了。事實上,股民都清楚,這就是為什麼地產H股,股價普遍低於企業『淨資產值』的基本道理!
在這種普遍的企業隱形『資產負債表』衰退的情況下,企業想再借錢就完全不可能了,除非你:一增加資產;二改善負債。你沒有錢怎麼增加資產?你沒有錢怎麼改善負債?於是,擴張停滯,如不賣樓,你也還不了債,大家都挺著的結果只能有二個:一、政府土地出讓沒人買,土地價格下跌;二、土地價格下跌,你的資產繼續貶值,資產負債表持續惡化。當然,這期間只要有開發商率先降價套現,就有能力拿已經大幅貶值的土地,率先改善它的『資產負債表』,並獲得再融資的機會和發展的一線生機。
二、『挺著』的基本含義
三、大淡市的機遇
說回來,如果你的資產負債表沒有問題,那麼大淡市就會有如下機遇:
1、在全球銀行大降息的情況下,當然借貸資金的成本是越來越低的,就因為人家借不到錢,你幾乎在融資上無競爭對手;
2、地價會有超低買入的機遇,這是因為政府的土地財政,因為大家都不買地,因為銀行抵押物的拍賣…… ;
3、雖然房子有積壓,但積壓房子的共性就是他們太一致了。而突破積壓的唯一辦法就是創造新產品,而且率先面市;
4、由於原材料大幅下降,開工不足,你的開發成本會明顯降低;
5、從淡市中打出來的團隊,纔有未來的發展,而從淡市中退出的團隊,可能就永久退出了,這幾乎是一個有趣的規律。
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